Comprometido a Maximizar el Valor de 277 Ward
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01
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03
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Análisis Comparativo de Mercado
La conclusión
Con base en las cinco ventas comparables más cercanas de 3 familias del mismo tamaño (2,900+ pies², dentro de una milla, cerradas en el último año; mediana ~$615,000), el valor de mercado sustentable para 277 Ward Street — condición promedio, entregada desocupada — es:
Estrategia recomendada: listar en $625,000 para probar el tope del rango, junto con un calendario de reducciones acordado por adelantado (abajo), y dirigir el marketing a compradores que ocuparán la propiedad y pueden mudarse de inmediato. El precio anterior de $690,000–$700,000 estuvo por encima de todas las ventas comparables de 3 familias del mismo tamaño (que llegaron como máximo a ~$635,000, con un caso atípico de $670,000 en un lote de triple tamaño), la razón más probable por la que no recibió ninguna oferta en cuatro ciclos de listado esta primavera.
Propiedad sujeta
| Tipo de propiedad | 3 familias (2–4 unidades) | Área bruta construida | 3,504 pies² |
| Distribución | 3 × 2 rec / 1 baño | Tamaño por unidad | ~1,168 pies² c/u |
| Año de construcción | 1920 | Terreno | 5,000 pies² (0.11 ac) |
| Estacionamiento | 6 espacios fuera de la calle | Calefacción | Gas por zócalo, paga el inquilino |
| Avalúo municipal | $565,700 | Impuestos (2025) | $6,353 / año |
| Ocupación | Dueño en unidad 1; unidades 2 y 3 vacías | Entrega al cierre | 100% desocupada — ocupación inmediata |
| Condición | Promedio / época original | Ingreso vigente | Ninguno (mercado ~$1,600–1,700/unidad) |
Condición: bien mantenida pero promedio — servicios separados, con certificación contra incendios, sin aire central, sistemas de época original. Eso la ubica entre las ventas en dificultades y las comparables renovadas/llave en mano. Como se entrega desocupada, no hay ingreso de inquilino vigente que un comprador pueda verificar, por lo que los inversionistas la valorarán con rentas de mercado (proforma).
Por qué no se vendió en $690K–$700K
La propiedad se listó y se volvió a listar cuatro veces esta primavera sin una oferta aceptada — unos 69 días acumulados en el mercado. El patrón apunta al precio, no a la propiedad: cada precio de lista estuvo por encima de todo el conjunto de ventas comparables recientes.
| Listado | Precio de lista | Días en mercado | Resultado | MLS # |
|---|---|---|---|---|
| 31 mar 2026 | $699,900 | 23 | Retirada / relistada | 1408784 |
| 23 abr 2026 | $699,900 | 4 | Retirada / relistada | 1410820 |
| 4 may 2026 | $695,000 | 29 | Retirada / relistada | 1411742 |
| 2 jun 2026 | $690,000 | 13 | Retirada / relistada | 1414204 |
Un pequeño ajuste de precio ($700K → $690K) no fue suficiente para cerrar una brecha de $60K–$70K con el mercado. Para comparación, la propiedad se vendió por última vez en $264,000 en julio de 2020.
Ventas comparables destacadas — las cinco más cercanas a 277 Ward
Para igualar la huella de 277 Ward, este conjunto se seleccionó de forma estricta: ventas de 3 unidades de 2,900+ pies² de área habitable, dentro de una milla, cerradas en el último año, y son las cinco más recientes y más parecidas por tamaño. Enmarcan el valor con claridad: los edificios mejor presentados se vendieron en $615,000–$635,000, y una coincidencia directa de unidades de 2 recámaras en $560,000. Mediana ~$615,000. La variación depende de la condición y del tamaño de las unidades, no de los pies cuadrados.
| Dirección | Vendida | Lista | DEM | Cerrada | Pies² | $/pie² | Unid. | Año | Notas |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 277 WARD ST (sujeta) | — | $690K* | 69* | — | 3,504 | — | 3 | 1920 | No se vendió al precio anterior |
| 576 Providence St | $635,000 | $630,000 | 65 | 05-nov | 3,756 | $169 | 3 | 1925 | La más parecida: tamaño, unidades 2 rec, lote; sobre lista |
| 289 Mowry St | $620,000 | $599,000 | 47 | 10-oct | 3,360 | $185 | 3 | 1920 | Unidades de 3 rec (superiores); la sujeta queda por debajo |
| 149 6th Ave | $615,000 | $599,900 | 6 | 07-oct | 3,494 | $176 | 3 | 1920 | Unidades de 3 rec; lote pequeño como la sujeta |
| 1014 Park Ave | $600,000 | $599,900 | 19 | 02-ene | 3,120 | $192 | 3 | 1880 | Venta reciente; tamaño y distribución similares |
| 336 Olo St | $560,000 | $549,900 | 24 | 20-oct | 3,088 | $181 | 3 | 1900 | Coincidencia directa de unidades 2 rec, algo menor |
*Cifras acumuladas de la propiedad en cuatro listados de primavera. DEM = días en mercado. $/pie² = precio de venta ÷ área habitable total.
Ventas de apoyo — mismo tamaño, pero con menor peso
Estas ventas de 3 unidades del mismo tamaño respaldan el rango, pero reciben menos peso por tener un lote sobredimensionado.
| Dirección | Vendida | Cerrada | Pies² | Por qué menor peso |
|---|---|---|---|---|
| 1025 Park Ave | $670,000 | 20-nov | 4,251 | Venta más alta, pero en lote de 14,810 pies² (~3× el terreno) |
| 172 Park Ave | $635,000 | 10-jul | 3,252 | Venta fuerte; lote más grande de 9,583 pies² |
| 614 South Main St | $525,000 | 30-oct | 3,270 | Extremo bajo; lote sobredimensionado de 9,147 pies² |
Excluidas de la conclusión de valor — distinto número de unidades
La misma búsqueda también arrojó cuatro ventas de 4 familias y una de 2 familias. Se dejan de lado porque el número de unidades — no el tamaño — las hace malas comparables para una propiedad de 3 familias; se muestran por transparencia. Note que los edificios de 4 unidades se vendieron entre $625K y $730K, que es donde aparece el valor de más unidades, no más valor por unidad.
| Dirección | Vendida | Cerrada | Pies² | Por qué se excluye |
|---|---|---|---|---|
| 242 4th Ave | $730,000 | 29-ago | 6,168 | 4 unidades, 9,384 pies² hab. — mayor, no comparable |
| 45 Ross St | $713,000 | 28-jul | 6,065 | 4 unidades — más unidades, no comparable |
| 244 Paradis Ave | $635,000 | 30-jul | 3,978 | 4 unidades |
| 494 Grove St | $625,000 | 03-sep | 4,434 | 4 unidades |
| 203 Hemond Ave | $586,000 | 18-dic | 2,968 | 2 unidades — menos unidades que la sujeta |
Cómo llegamos al valor
1 · Precio por pie cuadrado
Como este conjunto ya está igualado por tamaño, los valores por pie² se alinean. Las cinco ventas destacadas de 3 unidades se negocian a aproximadamente $169–$192/pie² sobre área habitable. Aplicando un ajuste a la baja por condición promedio y por estar desocupada (~$165–$180/pie²) a los 3,504 pies² de la sujeta:
- 3,504 pies² × $165 ≈ $578,000
- 3,504 pies² × $172 ≈ $603,000
- 3,504 pies² × $180 ≈ $631,000
2 · Enfoque de ingresos (cómo lo valorará un inversionista)
Con renta de mercado (~$1,650/unidad × 3), el ingreso bruto es de aproximadamente $59,000/año. Las ventas comparables se negocian a un multiplicador de renta bruta (MRB) de alrededor de 9.5–10.5×. Como 277 Ward se entrega desocupada sin ingreso verificado, un inversionista se inclinará a la mitad inferior de ese rango y descontará el riesgo de arrendamiento:
- $59,400 × 9.5 ≈ $564,000
- $59,400 × 10.0 ≈ $594,000
- $59,400 × 10.5 ≈ $624,000
Los tres enfoques coinciden: mediana de ventas del mismo tamaño ~$615,000, el enfoque de ingresos centrado ~$594,000 y el $/pie² ajustado por tamaño en ~$578K–$631K — juntos apuntan a un valor de mercado reconciliado cercano a $600,000, con un rango defendible de $585,000–$625,000 y un techo documentado cerca de $635,000 para una venta en condición superior y bien presentada.
Estrategia de precio — probar el tope, luego planear
Usted ya aprendió que el mercado no persigue un precio demasiado ambicioso, así que este plan prueba el tope del rango sustentable una vez y luego se mueve de forma deliberada hacia el centro del valor comprobado si el mercado no responde. Como el edificio está vacío, el costo de mantenimiento (impuestos, seguro, servicios sin renta que los compense) corre durante el listado, por lo que los pasos son más rápidos y cada uno se acuerda por adelantado.
| Etapa | Precio | Detonante para mover | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Lanzamiento · Día 0 | $625,000 | Fecha de listado | Tope del rango; cuatro comparables del mismo tamaño se vendieron $615K–$635K |
| Ajuste 1 · Día 14 | $609,000 | < 2 visitas/semana o sin oferta | Justo sobre el valor reconciliado; aún seguro para el avalúo |
| Ajuste 2 · Día 28 | $599,000 | Sin oferta tras la primera baja | Valor reconciliado; corte de búsqueda bajo $600K |
| Revaluar · Día 42 | $585,000 | Aún sin oferta | Piso del rango — precio para vender; se espera actividad |
Los detonantes son guías — mucho tráfico temprano puede sostener el precio; poco tráfico puede acelerar un ajuste. Revisamos juntos en cada punto de control.
Ángulo de marketing: vender la historia de vacía y lista para habitar
Estar vacía es una ventaja aquí. Dirija el marketing a compradores que ocuparán la propiedad: las tres unidades se entregan vacías, mudanza inmediata, viva en una y deje que dos unidades cubran la mayor parte de la hipoteca, financiable con tan solo 5% de enganche convencional (sin la prueba de autosuficiencia de FHA). Es el comprador con mayor probabilidad de pagar el tope del rango, y las visitas sin fricción (sin inquilinos, con caja de llaves) resuelven el problema de tráfico que afectó los listados de primavera.
Financiamiento FHA y la prueba de autosuficiencia
Para viviendas de 3–4 unidades, FHA agrega un obstáculo que las de 1–2 unidades nunca enfrentan: la prueba de autosuficiencia. FHA solo aprobará el préstamo si el 75% de la renta bruta de mercado cubre el pago mensual completo de la hipoteca — capital, interés, impuestos, seguro y seguro hipotecario (PITI + MIP). El recorte del 25% cubre vacancia y mantenimiento. Si la renta no cubre el pago, el comprador simplemente no puede usar FHA en esta propiedad, sin excepciones.
Al correr los números en 277 Ward, no aprueba al valor de mercado:
| Prueba de autosuficiencia FHA (ilustrativa) | Por mes |
|---|---|
| Renta bruta de mercado — 3 unidades × ~$1,650 | $4,950 |
| 75% permitido hacia el pago (la regla FHA) | $3,712 |
| PITI + MIP estimado a un precio de $600,000 | ~$4,820 |
| Resultado | No aprueba por ~$1,100 / mes |
Supone FHA 3.5% de enganche, ~6.75% fijo a 30 años, impuestos $6,353/año, seguro ~$2,400/año. Con estas rentas el edificio solo aprobaría la prueba a un precio cercano a ~$420,000 — muy por debajo del mercado — así que FHA al valor de mercado queda descartado sin importar cómo se liste.
Qué significa para el grupo de compradores — y la solución
No aprobar la autosuficiencia elimina al comprador-ocupante de bajo enganche por FHA, una porción importante del mercado de multifamiliares pequeños, y es una razón más por la que un precio de $690K–$700K no atrajo ofertas. Orienta al comprador realista hacia tres caminos:
- Compradores en efectivo / inversionistas — valoran con múltiplos de renta (el MRB de arriba).
- Inversionista convencional — típicamente 20–25% de enganche.
- Ocupante convencional — Fannie Mae ahora permite tan solo 5% de enganche en una residencia principal de 2–4 unidades, y el financiamiento convencional no tiene prueba de autosuficiencia. Este es el camino que mantiene vivo al comprador-ocupante, y conviene dirigir el marketing a ese comprador directamente.
Esto no cambia el valor — acota quién puede comprar, y refuerza fijar el precio dentro del rango sustentable, donde los números de estos compradores sí funcionan.
Una advertencia honesta: avalúo y financiamiento
La mayoría de los compradores financiarán. Como las ventas de 3 familias del mismo tamaño llegan como máximo a ~$635,000 (un caso atípico de $670,000 sobre el triple de terreno), un avaluador en 277 Ward probablemente aterrizaría en la zona de $600,000–$635,000. Una oferta aceptada por encima de eso conlleva riesgo de brecha de avalúo — el comprador tendría que cubrir la diferencia en efectivo. Los inversionistas, que valoran con múltiplos de renta, llegan a un número similar. Fijar el precio dentro del rango sustentable protege el trato en el cierre, no solo al momento de la oferta.
Preguntas que podría tener
¿Podríamos acercarnos a $635,000?
Es posible — cuatro propiedades de 3 familias del mismo tamaño se vendieron entre $615K y $635K en el último año, así que esa banda es real para un edificio limpio y bien presentado. Por encima de ~$635K se depende de una condición excepcional o de un comprador inusual (el $670K de 1025 Park venía con el triple de terreno). Lanzar en $625K prueba ese tope sin repetir el error de $690K–$700K que no atrajo ofertas.
¿Deberíamos renovar primero?
Las ventas con mayor $/pie² estaban renovadas. Si tiene el apetito, mejoras puntuales pueden subir el valor, pero el retorno rara vez supera una venta limpia y bien fijada de precio una vez que se descuentan costo, tiempo y mantenimiento. Podemos modelar ambos caminos.
¿Y si vendemos más fuerte la historia de ingresos?
Sí. Con las tres unidades arrendadas a mercado antes de listar, el cálculo del MRB respalda la mitad superior del rango, amplía el grupo de inversionistas y fortalece el análisis de cualquier ocupante convencional. Es la jugada de mayor impacto disponible ahora mismo.
Con gusto reviso cualquier punto con usted.
Saludos,
Alexander Parmenidez
Broker Associate | Coldwell Banker Realty
401-426-4857 · alexparmenidez.realtor
Preparado el 17 de junio de 2026. Este análisis es una opinión de valor basada en datos de mercado comparables de Statewide MLS para el área alrededor de 277 Ward Street y no es un avalúo. Conjunto comparable destacado: las cinco ventas de 3 unidades más cercanas de 2,900+ pies² de área habitable dentro de una milla, cerradas entre junio y diciembre de 2025. Las cifras de financiamiento (autosuficiencia FHA, PITI, avalúo) son estimaciones ilustrativas que dependen de la tasa, el enganche, el seguro del comprador y la determinación de renta de mercado del avaluador, y no constituyen un compromiso de préstamo. Los precios de venta, la condición y el momento de las propiedades comparables varían y se ponderaron en consecuencia. Las condiciones del mercado pueden cambiar. La decisión final de precio corresponde al vendedor.
Conversemos sobre el precio de lista de 277 Ward
Te muestro exactamente cómo llegamos a este rango y armamos juntos la estrategia de lanzamiento para vender al mejor precio, sin repetir los ciclos de esta primavera.