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Meet Alex
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Análisis de Mercado de su Propiedad y Listados Comparables
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01
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Preparación del Listado
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Valoración de la Propiedad y CMA
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Análisis Comparativo de Mercado
28 Haslet Street
Roslindale (Boston), MA 02131
Preparado por Alexander Parmenidez, REALTOR® | Coldwell Banker Realty | Marzo 2026
Propiedad en Evaluación
| Tipo: Residencia de 3 Familias | Unidades: 3 |
| Dormitorios: 7 | Baños: 3 Completos |
| Área Habitable: 2,986 SqFt | Área Total: 4,909 SqFt |
| Año de Construcción: 1920 | Terreno: 4,950 SqFt (0.11 ac) |
| Condición: Promedio | Calefacción: Agua Caliente Forzada |
| Última Venta: $1,000,000 (Ago 2023) | Valor Catastral: $991,300 (FY2025) |
Ingresos por Alquiler Documentados
Unidad 2: $3,000/mes • Unidad 3: $2,850/mes • Combinado: $5,850/mes (dos de tres unidades)
Resumen de Datos del Mercado
Este análisis cubre 11 listados comparables de propiedades multifamiliares de 3 unidades en el área de Roslindale / Boston, con actividad desde agosto 2025 hasta marzo 2026.
| 3Vendidas | 2Activas | 1Bajo Contrato | 5Expiradas |
Ventas Comparables
Lo que los compradores realmente pagaron — la base de la estrategia de precio.
257 Belgrade Ave
Cerrada 15/12/2025 • 42 Días en el Mercado
| Precio de Lista: $1,239,000 | Precio de Venta: $1,200,000 |
| Ratio L/V: 96.9% | $/SqFt: $315.13 |
| SqFt: 3,808 sobre rasante + 800 bajo | Precio/Unidad: $400,000 |
| Dorm/Baños: 6 / 3f 0h | Año: 1900 • Terreno: 6,250 SqFt |
311 Belgrade Ave
Cerrada 11/02/2026 • 14 Días en el Mercado
| Precio de Lista: $1,100,000 | Precio de Venta: $1,040,000 |
| Ratio L/V: 94.5% | $/SqFt: $272.11 |
| SqFt: 3,822 sobre rasante | Precio/Unidad: $346,667 |
| Dorm/Baños: 9 / 3f 0h | Año: 1900 • Terreno: 6,250 SqFt |
4031 Washington St
Cerrada 24/12/2025 • 23 Días en el Mercado
| Precio de Lista: $1,079,000 | Precio de Venta: $1,110,000 |
| Ratio L/V: 102.9% | $/SqFt: $317.87 |
| SqFt: 3,492 sobre rasante | Precio/Unidad: $370,000 |
| Dorm/Baños: 8 / 3f 0h | Año: 1924 • Terreno: 4,725 SqFt |
Resumen de Ventas Comparables
| Rango de Venta: $1,040,000 – $1,200,000 | Mediana de Venta: $1,110,000 |
| Ratio L/V Promedio: 98.1% | Mediana de Días: 23 |
| Mediana $/SqFt: $315.13 | Mediana $/Unidad: $370,000 |
Competencia Activa
Las propiedades contra las que competimos actualmente en el mercado.
5-7 Hemman Street
Activa • 77 Días en el Mercado
| Precio de Lista: $1,099,000 | $/SqFt: $474.12 |
| SqFt: 2,318 sobre rasante | Precio/Unidad: $366,333 |
| Dorm/Baños: 5 / 3f 0h | Año: 1915 • Terreno: 4,715 SqFt |
Nota: Menor superficie a un alto $/SqFt — lleva 77 días sin venderse.
4464-4468 Washington St
Activa • 24 Días en el Mercado
| Precio de Lista: $1,229,000 | $/SqFt: $362.54 |
| SqFt: 3,390 sobre rasante | Precio/Unidad: $409,667 |
| Dorm/Baños: 9 / 3f 0h | Año: 1920 • Terreno: 4,563 SqFt |
89 Glendower Rd — Bajo Contrato
Bajo Contrato • 6 Días en el Mercado
| Precio de Lista: $1,350,000 | $/SqFt: $314.91 |
| SqFt: 4,287 sobre rasante | Precio/Unidad: $450,000 |
| Dorm/Baños: 9 / 3f 0h | Año: 1920 • Terreno: 6,100 SqFt |
Propiedad significativamente más grande — entró bajo contrato en solo 6 días.
Listados Expirados
Lo que el mercado rechazó — una señal crítica para la estrategia de precio.
| Dirección | Precio Lista | $/SqFt | Días |
| 242 Belgrade Ave | $1,425,000 | $375.49 | 142 |
| 57 Hemman St | $1,200,000 | $517.69 | 78 |
| 75 Glendower Rd | $1,299,000 | $305.79 | 105 |
| 34 Averton St | $1,549,900 | $352.81 | 90 |
| 34 Averton St (relistada) | $2,175,000 | $495.11 | 38 |
El 45% de los listados expiraron sin venderse — el mayor factor de riesgo en este micro-mercado. Cada listado con precio de $1,200,000 o más no logró cerrarse, con la excepción de 257 Belgrade Ave (que requirió una reducción de $39,000). Los listados expirados promediaron 91 días en el mercado antes de ser retirados.
Posicionamiento de Mercado — Valuación por Cuatro Métodos
Múltiples enfoques de valuación aplicados para triangular el contexto del mercado.
| Método | Valor Indicado |
| Promedio Simple de Precios de Venta | $1,116,667 |
| Promedio Ponderado (proximidad de SqFt) | $1,113,689 |
| Mediana de Precios de Venta | $1,110,000 |
| $/SqFt — Promedio ($301.70 × 2,986 SqFt) | $900,880 |
| $/SqFt — Mediana ($315.13 × 2,986 SqFt) | $940,966 |
| Precio/Unidad — Promedio ($372,222 × 3) | $1,116,667 |
| Precio/Unidad — Mediana ($370,000 × 3) | $1,110,000 |
Nota sobre el método $/SqFt: Produce un rango más bajo ($901K–$941K) porque el área habitable de 2,986 SqFt de la propiedad es menor que las comparables vendidas (3,492–3,822 SqFt). En propiedades multifamiliares, el método de precio por unidad suele ser más significativo — los compradores evalúan el potencial de ingresos y la configuración de las unidades, no solo el metraje total. Los ingresos de alquiler documentados de $5,850/mes provenientes de dos de tres unidades representan un factor compensatorio sólido.
Posicionamiento de Mercado Recomendado
$1,050,000 – $1,125,000
Basado en la convergencia de cuatro métodos de valuación y la actividad actual del mercado
Conclusiones Clave del Mercado
El sobreprecio es el riesgo principal.
El 45% de los listados comparables expiraron sin venderse. Los datos establecen un techo de precio claro alrededor de $1,200,000 para propiedades de 3 familias en esta área. Los listados con precio de $1,299,000 o más fracasaron sin excepción.
El precio correcto se premia.
4031 Washington, listada a $1,079,000, se vendió por encima del precio de lista al 102.9% en 23 días. 311 Belgrade, listada a $1,100,000, se vendió en 14 días. Un precio competitivo genera urgencia y ofertas más sólidas.
Velocidad vs. estancamiento.
Las comparables vendidas cerraron en 14–42 días (mediana de 23). Los listados expirados promediaron 91 días en el mercado antes de ser retirados. El mercado se mueve rápidamente cuando el precio es correcto — y castiga cuando no lo es.
Los ingresos por alquiler fortalecen el interés del comprador.
Dos unidades generando $5,850/mes (con el ingreso de una tercera unidad aún por capturar) ofrecen a los compradores inversionistas una imagen clara del retorno. Esta historia de ingresos debe ser central en la estrategia de mercadeo.
Este Análisis Comparativo de Mercado tiene como propósito asistir en la determinación de un precio de lista y no constituye una tasación formal. Las condiciones del mercado pueden cambiar. Datos obtenidos de MLS PIN. Toda la información se considera confiable pero no se garantiza. Análisis basado en 3 ventas comparables cerradas — una muestra limitada. Preparado por Alexander Parmenidez, Coldwell Banker Realty. Igualdad de Oportunidades en Vivienda.
Alexander Parmenidez, REALTOR®
Coldwell Banker Realty • 196 Waterman St, Providence, RI 02906
(401) 426-4458 • alexparmenidez.realtor
Living Elevated
Análisis de Tendencias del Mercado
Propiedades Multifamiliares de 3 Unidades
Roslindale / Boston, MA
Datos: Junio 2023 – Febrero 2026 (36 meses) | 28 ventas cerradas | 43 listados totales
Preparado por Alexander Parmenidez, REALTOR® | Coldwell Banker Realty | Marzo 2026
Resumen Ejecutivo
El mercado de propiedades multifamiliares de 3 unidades en Roslindale ha alcanzado un punto de equilibrio. La apreciación anualizada se sitúa en aproximadamente 4.2%, significativamente por debajo de otros segmentos del área de Boston. El precio mediano se movió de $1,047,500 a $1,170,000 en 2.7 años — pero la trayectoria no es lineal: un salto de +9.9% en 2023→2024 fue seguido por estancamiento total en 2024→2025 (-0.5%). El 28% de los listados fracasaron, y existe un techo de precio firme alrededor de $1,200,000 que el mercado refuerza agresivamente.
Métricas Clave — Panorama General
| Apreciación Total+11.7%en 2.7 años | Tasa Anualizada+4.2%por año | Listados Fallidos28%exp + cancelados | Mediana Actual$1.14M2025–2026 |
Apreciación Año a Año
Precio mediano de venta por año — la medida más fiable de la tendencia real.
La tendencia es clara: Hubo un salto significativo de 2023 a 2024 (+9.9%), pero el crecimiento se detuvo por completo en 2025 (-0.5%). El mercado de 3-familias en Roslindale ha alcanzado una meseta de precios.
Desglose por Período Semestral
Análisis más granular para identificar micro-tendencias dentro de cada año.
| Período | Ventas | Mediana Precio | Mediana $/SqFt | $/Unidad | DOM | Ratio L/V |
| H1 2023 | 6 | $1,047,500 | $312.06 | $349,167 | 17 | 101.9% |
| H2 2023 | 3 | $1,208,000 | $317.23 | $402,667 | 39 | 103.6% |
| H1 2024 | 2 | $1,175,000 | $305.18 | $391,667 | 36 | 95.1% |
| H2 2024 | 6 | $1,145,000 | $350.70 | $381,667 | 25 | 97.0% |
| H1 2025 | 5 | $1,070,000 | $365.96 | $356,667 | 42 | 97.8% |
| H2 2025–26 | 6 | $1,170,000 | $335.81 | $390,000 | 20 | 104.5% |
Tendencia de $/SqFt y Precio por Unidad
Dos métricas que revelan el ritmo real de apreciación en este micro-mercado.
| Métrica | Jun 2023 | → | Feb 2026 | Cambio |
| Mediana Precio de Venta | $1,047,500 | → | $1,170,000 | +11.7% |
| Mediana $/SqFt | $312.06 | → | $335.81 | +7.6% |
| Mediana Precio/Unidad | $349,167 | → | $390,000 | +11.7% |
El $/SqFt creció solo 7.6% en 2.7 años — aproximadamente 2.8% anual. Esto confirma que la apreciación real del metro cuadrado es lenta. El precio por unidad muestra un avance algo mayor (+11.7%), reflejando que el valor en este segmento es impulsado más por el potencial de ingresos de alquiler que por la superficie habitable.
Venta Repetida — La Evidencia Más Pura
La misma propiedad vendida dos veces elimina la variabilidad entre comparables.
257 Belgrade Ave — Dos Transacciones
| Venta 1 | Venta 2 | Cambio | |
| Fecha | Oct 2024 | Dic 2025 | 14 meses |
| Precio de Venta | $1,190,000 | $1,200,000 | +0.8% |
| $/SqFt | $312.50 | $315.13 | +0.8% |
+0.8% en 14 meses. Este es el dato más limpio del dataset — misma propiedad, sin variables de comparación. Confirma que la apreciación en este micro-mercado es esencialmente plana en el corto plazo.
Días en el Mercado — Volatilidad de Demanda
Los DOM revelan la consistencia (o inconsistencia) del interés del comprador.
Los DOM oscilan entre 17 y 42 días — una señal de demanda inconsistente. No es un mercado con urgencia constante del comprador. Las propiedades bien posicionadas en precio se venden rápido; las que se exceden, se estancan.
Tasa de Fracaso del Mercado
Lo que no se vendió importa tanto como lo que sí.
| 43Total | 28Vendidas (65%) | 8Expiradas (19%) | 4Canceladas (9%) | 3Act / Bajo Cont |
La mediana de precio de lista de los expirados fue $1,324,000 — un 16% por encima de la mediana de venta real ($1,140,000). Esta brecha entre la expectativa del vendedor y la realidad del comprador es el factor principal que frena la apreciación. Los vendedores que piden demasiado no logran vender, pero su presencia en el mercado no empuja los precios hacia arriba — simplemente genera inventario estancado.
Por Qué el Crecimiento es Lento — Cuatro Factores
Factor 1
Existe un techo de precio que el mercado refuerza agresivamente
El 28% de todos los listados fracasaron. Cada listado con precio superior a $1,299,000 expiró sin venderse. Solo una propiedad cerró por encima de $1,200,000 — y fue 43 Ainsworth St, que se listó estratégicamente a $1,050,000 y generó una guerra de ofertas hasta $1,208,000. No hay compradores dispuestos a pagar más sin competencia generada por un precio atractivo inicial.
Factor 2
El perfil del comprador limita el crecimiento de precios
El comprador de una propiedad de 3 familias a más de $1M no es un comprador típico. Es un propietario-ocupante que necesita calificar para una hipoteca de más de $1M, o un inversionista que analiza retorno sobre inversión. Ambos perfiles son sensibles a las tasas de interés. Con las tasas hipotecarias actuales, el costo mensual de estas propiedades es significativo, y los inversionistas tienen umbrales de retorno más estrictos. Esto limita la cantidad de compradores activos y la presión al alza sobre los precios.
Factor 3
La demanda es inconsistente, no sostenida
Los DOM oscilan entre 17 y 42 días por período — esto no es un mercado con demanda profunda y constante. Las propiedades bien posicionadas se venden rápido, pero no hay una presión generalizada que empuje los precios consistentemente al alza semestre tras semestre.
Factor 4
El ratio Lista/Venta ya no favorece al vendedor de manera consistente
En H1 2023, el ratio promedio L/V fue 101.9% — las propiedades se vendían por encima del precio de lista. Para H1 2024 y H2 2024, bajó a 95–97%. Aunque rebotó a 104.5% en H2 2025, esto fue impulsado en parte por un caso atípico (21 Granfield se vendió al 126.7% de su lista tras un precio agresivo de $899,999). El patrón subyacente es que el mercado ya no ofrece ofertas múltiples de forma consistente.
Contexto de la Propiedad — 28 Haslet Street
Cómo se traduce esta tendencia para la propiedad en evaluación.
| Venta original | $1,000,000 (Agosto 2023) a $334.90/SqFt |
| Mediana actual del mercado (2025–2026) | $1,140,000 |
| Mediana actual $/SqFt | $353.74 |
| Valor implícito por $/SqFt (×2,986 SqFt) | $1,056,268 |
| Apreciación estimada desde compra | +5% a +14% (según métrica utilizada) |
La propiedad ha ganado valor desde la compra de agosto 2023, pero el crecimiento ha sido modesto: aproximadamente 2–5% anualizado dependiendo de la métrica. Esto es significativamente menor a lo que muchos propietarios esperan en un mercado de "Boston". La ventana para vender con fuerza es cuando los datos se alinean — y un posicionamiento competitivo entre $1,050,000 y $1,125,000 es donde la actividad real se concentra.
Conclusión
Este es un micro-mercado donde el producto de 3 familias ha alcanzado un equilibrio de precios. Los compradores no se estiran más allá de $1,200,000 sin tamaño o condición excepcional — y frecuentemente ni siquiera entonces. La apreciación es real pero lenta, impulsada más por el potencial de ingresos de alquiler que por el momentum general del mercado. Esperar otro año no garantiza un precio significativamente mayor. La oportunidad está en posicionar correctamente ahora.
Este análisis de tendencias del mercado se basa exclusivamente en datos del MLS PIN para propiedades multifamiliares de 3 unidades en el área de Roslindale / Boston. No constituye una tasación formal. Las condiciones del mercado pueden cambiar. Toda la información se considera confiable pero no se garantiza. Preparado por Alexander Parmenidez, Coldwell Banker Realty. Igualdad de Oportunidades en Vivienda.
Alexander Parmenidez, REALTOR®
Coldwell Banker Realty • 196 Waterman St, Providence, RI 02906
(401) 426-4458 • alexparmenidez.realtor
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