Comprometido a Maximizar el Valor de 518 Lonsdale
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Meet Alex
Tu experiencia local en Pawtucket
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Estrategia Inteligente y Precio Adecuado
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Seguro, Rápido y Hasta Agradable
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Análisis de Mercado de su Propiedad y Listados Comparables
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01
Consulta Inicial
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03
Preparación del Listado
Desde la organización del espacio hasta la fotografía profesional, me encargo de todo.
02
Valoración de la Propiedad y CMA
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Mercadeo y Presentación
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Cierre
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Análisis Comparativo de Mercado · Multifamiliar · 3 Unidades · Pawtucket, RI
518 Lonsdale Avenue
Pawtucket, RI 02860
Tipo: MFM Up/Down · 3 Unidades · Pies² Confirmados: 2,450 SF · Construido: 1912
TipoMFM Up/Down
Unidades3
Pies² Confirmados2,450 SF ✓
Habitaciones6
Año Construido1912
Lote3,330 SF
Comparables3 Vendidas (SS)
01 — Propiedad Sujeto
Dirección
518 Lonsdale Ave
Pawtucket, RI 02860
Tipo de Propiedad
MFM Up/Down
3 Unidades
Pies² Totales
2,450 SF ✓
Confirmado
Año Construido
1912
Lote
3,330 SF
Habitaciones
6
02 — Propiedades Comparables Vendidas · SS · Pawtucket · 3 Unidades MFM · ≤ 2,900 SF
390 Weeden Street
Vendida: $611,000
$222.83/SF
MLS #
1398492
Pies² Totales
2,742 SF
Precio Vendido
$611,000
Días en Mercado
104 días
Lote
4,792 SF
Año / Hab.
1920 · 6
102 Francis Avenue
Vendida: $640,000
$252.96/SF
MLS #
1400949
Pies² Totales
2,530 SF
Precio Vendido
$640,000
Días en Mercado
28 días
Lote
4,792 SF
Año / Hab.
1945 · 6
20 Barnes Street
Vendida: $660,000
$238.61/SF
MLS #
1394931
Pies² Totales
2,766 SF
Precio Vendido
$660,000
Días en Mercado
4 días
Lote
3,049 SF
Año / Hab.
1920 · 9
03 — Resumen de Precio por Pie Cuadrado
Rango $/Pie²
$222 – $253
Weeden St → Francis Ave
Promedio Simple
$238.13
($222.83 + $252.96 + $238.61) ÷ 3
Promedio Ponderado
$237.75
$1,911,000 ÷ 8,038 SF totales
Mediana $/Pie²
$238.61
20 Barnes Street (valor central)
04 — Métodos de Valuación · 2,450 SF Confirmados
a) Promedio Simple
2,450 SF × $238.13/SF
$583,418
b) Promedio Ponderado
2,450 SF × $237.75/SF
$582,488
c) Mediana
2,450 SF × $238.61/SF
$584,594
d) Rango Recomendado
Banda de los 3 métodos · diferencia de solo $2,106
$580,000 – $585,000
05 — Resumen Ejecutivo
Rango de Valor Estimado
$580,000 – $585,000
Rango primario · convergencia de los 3 métodos de tendencia central
Escenario Superior Ajustado por Tamaño
$600,000 – $620,000
Aplicando $245–$253/SF por prima de tamaño · 2,450 SF es la propiedad más pequeña del grupo
Precio Promedio Ponderado / SF
$237.75
$1,911,000 ÷ 8,038 SF
Rango $/SF del Mercado
$222 – $253
3 comparables filtrados
Días en Mercado (Mediana)
28 días
Promedio: 45.3 días
Comparables Utilizados
3 Vendidas
Status SS · ≤ 2,900 SF · Pawtucket
06 — Análisis de Mercado Detallado
Posición por Tamaño
- La propiedad sujeto, con 2,450 SF confirmados, es la más pequeña del grupo comparable. Los tres comparables oscilan entre 2,530 SF y 2,766 SF, con un promedio de 2,679 SF. La propiedad sujeto se ubica 229 SF por debajo del promedio del grupo (−8.5%), dentro de un rango muy consistente donde ningún comparable supera los 316 SF de diferencia entre sí.
- La cercanía de los tres comparables en tamaño valida la calidad de la selección. La propiedad sujeto queda apenas 80 SF por debajo del comparable más pequeño (102 Francis Ave, 2,530 SF), lo que sitúa el análisis dentro de un rango estadísticamente sólido.
Tendencia de Precio por Pie² según Tamaño
- Existe una relación inversa clara entre tamaño y precio por pie cuadrado en este conjunto de datos. El comparable más pequeño — 102 Francis Avenue (2,530 SF) — alcanzó el mayor valor por pie a $252.96/SF. El comparable más grande — 20 Barnes Street (2,766 SF) — obtuvo $238.61/SF. Este patrón es consistente con la dinámica típica del mercado multifamiliar urbano.
- Este patrón respalda un precio por pie² en el extremo superior del rango para la propiedad sujeto. Aplicando $245–$253/SF a los 2,450 SF confirmados se obtiene un escenario ajustado de $600,250 – $619,820. Aunque este rango supera el primario, está fundamentado directamente en los datos del grupo comparable.
- Nota sobre 390 Weeden Street: Su $/SF de $222.83 es el más bajo del grupo y coincide con sus 104 días en el mercado, lo que sugiere una corrección de precio durante el período de lista. Este comparable pondera menos en el escenario superior pero se mantiene como límite inferior del rango de mercado.
Días en el Mercado (DOM)
- El grupo muestra una distribución amplia: 4, 28 y 104 días. La mediana es 28 días y el promedio es 45.3 días, elevado por los 104 días de 390 Weeden Street. Los dos comparables más cercanos en tamaño a la propiedad sujeto — 102 Francis Ave y 20 Barnes St — se vendieron en 28 y 4 días respectivamente, indicando demanda activa y rápida para propiedades de este perfil correctamente valuadas.
- Una valuación dentro del rango primario ($580,000–$585,000) debería generar actividad de compradores en un plazo cercano a la mediana del mercado (28 días), siempre que la propiedad se presente en condiciones competitivas.
Lote y Año de Construcción
- Lote: Con 3,330 SF, el lote de la propiedad sujeto se encuentra entre los valores del grupo (3,049 SF – 4,792 SF). En el mercado multifamiliar urbano de Pawtucket, el tamaño del lote es un factor secundario; la superficie habitable y la configuración de unidades son los impulsores primarios del precio.
- Año de construcción: Construida en 1912, la propiedad es consistente con el rango del grupo comparable (1920–1945). La antigüedad por sí sola no genera un ajuste positivo ni negativo dentro de este conjunto de datos.
Conclusión y Rango Recomendado
- Rango Primario Recomendado: $580,000 – $585,000. Los tres métodos de tendencia central — promedio simple ($583,418), promedio ponderado ($582,488) y mediana ($584,594) — convergen dentro de una banda de solo $2,106. Esta consistencia excepcional valida tanto la selección de comparables como el tamaño confirmado de 2,450 SF.
- Escenario Superior Ajustado: $600,000 – $620,000. Sustentado por la prima de tamaño documentada en los datos — la propiedad sujeto es la más compacta del grupo — y consistente con el patrón de $252.96/SF logrado por 102 Francis Avenue (2,530 SF, 28 DOM).
- Recomendación de Precio de Lista: Una estrategia de precio en el rango de $585,000 – $600,000 posiciona la propiedad dentro del rango primario confirmado, con margen para capturar el escenario superior si la demanda es activa, y permite una negociación efectiva sin comprometer el valor fundamentado.
Todos los datos, cálculos y conclusiones provienen exclusivamente del archivo CSV adjunto. No se utilizó información externa ni supuestos adicionales.
Filtros aplicados: Status = SS · Ciudad = Pawtucket · Tipo = MFM · Unidades = 3 · Pies² ≤ 2,900 SF · 3 comparables vendidas
Filtros aplicados: Status = SS · Ciudad = Pawtucket · Tipo = MFM · Unidades = 3 · Pies² ≤ 2,900 SF · 3 comparables vendidas
Análisis de Mercado · Pawtucket, Rhode Island · Marzo 2026
Tendencias Actuales & Pronóstico 2026
Pawtucket, RI
Presentación para Vendedor · Datos consolidados de múltiples fuentes · Actualizado al 22 de marzo, 2026
MercadoVendedor Competitivo
Inventario~2.8 meses
Tendencia Precio▲ Moderada
Segmento Más FuerteMultifamiliar
Fecha de DatosFeb–Mar 2026
01 — Indicadores Clave · Pawtucket · Feb–Mar 2026
Valor Promedio (Zillow)
$387,713
▲ +0.9% interanual
Zillow HVI · Feb 28, 2026
Mediana de Venta (Redfin)
$455,000
▲ +9.3% interanual
Redfin · Feb 2026
Precio por Pie²
$269/SF
▲ +17.2% interanual
Redfin · Feb 2026
Mediana de Lista
$399–420K
→ Rango activo en mercado
Movoto · Realtor.com · Mar 2026
DOM Promedio
33–41 días
→ Demanda activa sostenida
Movoto · Realtor.com · Mar 2026
Sale-to-List Ratio
~99%
▲ Vendedores reciben precio de lista
Redfin · Feb 2026
Inventario Disponible
~2.8 meses
▼ Críticamente bajo · mercado del vendedor
Datos combinados · Mar 2026
Mediana MF Estatal RI
$567–600K
▲ Segmento más sólido del mercado
RI Realtors · Ene–Feb 2026
02 — Desempeño por Segmento
Multifamiliar (MF) · 2–4 Unidades
$567,500–$600K
▲ Ventas +2.4% (Feb)
▲ Precio +1.4%–9.1% YoY
Suministro: 2.3 meses
72 leads/propiedad en alquiler (CF)
Segmento líder de mercado
Unifamiliar (SF)
$455,000–$475K
▼ Ventas −13.6% (Feb RI)
▲ Precio +4.3%–9.3% YoY
Suministro: 1.4–2.8 meses
~99% sale-to-list
Volumen en mínimo desde 2011
Condominios
$353,000
▼ Ventas −20.0% (Feb RI)
▼ Precio −11.8% YoY
Segmento más débil del mercado
03 — Condiciones Actuales & Pronóstico 2026
Condiciones Actuales
Mercado del Vendedor
- Inventario críticamente bajo (~2.8 meses) — el principal motor de precios sostenidos. Sin suministro nuevo significativo, los precios se mantienen firmes incluso con menor volumen de ventas. RI Realtors · Redfin · Mar 2026
- Pawtucket registró uno de los mayores saltos en actividad compradora en RI durante 2025–2026, especialmente de compradores primerizos e inversores atraídos por el acceso al tren commuter y la revitalización del Conant Thread District. Jess Powers Real Estate · Feb 2026
- El volumen de ventas bajó significativamente en los primeros meses de 2026 — consistente con la tendencia estatal — pero la escasez de oferta impide cualquier caída de precios. RI Realtors · Boston Globe · Mar 2026
- Triple-deckers y unidades renovadas en zonas de tránsito siguen siendo las propiedades más buscadas, con demanda de compradores de Massachusetts y Providence. Ark7 / TurboTenant · 2026
Pronóstico Resto del 2026
Estabilidad con Alza Moderada
- Apreciación proyectada: 2%–4% para valores de Pawtucket en 2026, alineado con proyecciones estatales y nacionales. Mercados terciarios como Pawtucket han mostrado históricamente ganancias ligeramente superiores por interés de inversores. Houzeo · Norada Real Estate · 2026
- Multifamiliar seguirá superando a otros segmentos. La demanda de propiedades de 2–4 unidades se mantiene alta por potencial de ingreso de alquiler y acceso a Boston/Providence. RI Realtors · TurboTenant · 2026
- Tasas hipotecarias estables ~6.3%–6.4% durante 2026. Una eventual baja a 5% alto podría activar demanda reprimida y aumentar competencia de compradores en el segundo semestre. Norada Real Estate · 2026
- No se anticipa corrección de precios. Los fundamentos del mercado RI son sólidos: equity alto, préstamos disciplinados y sin exceso de oferta — condiciones estructuralmente distintas a 2008. Norada Real Estate · Houzeo · 2026
04 — Proyecciones Clave 2026 · Pawtucket / RI
| Variable | Proyección 2026 | Tendencia | Fuente |
|---|---|---|---|
| Apreciación de Precios | +2% – +4% | ▲ Crecimiento moderado | Houzeo · Norada |
| Inventario | +5% – +10% YoY (nacional) | → Mejora lenta en RI | Houzeo · RI Realtors |
| Tasas Hipotecarias | ~6.3% – 6.4% | → Sin cambio significativo | Norada Real Estate |
| Segmento MF · RI | $567,500+ mediana | ▲ Segmento más resiliente | RI Realtors |
| Condición General | Mercado del Vendedor | ▲ Precios sostenidos | Múltiples fuentes |
| Fuentes: Houzeo · Norada Real Estate · RI Association of Realtors · Redfin · Jess Powers Real Estate · Marzo 2026 | |||
05 — Resumen Ejecutivo para el Vendedor
Conclusión de Mercado
Mercado Estable y Competitivo — Favorece al Vendedor
Bajo inventario + demanda sostenida = precios firmes. Pawtucket posicionada como mercado de oportunidad para inversores y compradores de acceso a Providence/Boston.
Mejor Segmento
Multifamiliar
Triple-deckers y renovados lideran demanda
Riesgo de Caída
Muy Bajo
Sin señales de corrección estructural
Valor Promedio Actual
$387,713
Zillow HVI · Feb 28, 2026 · +0.9% YoY
Mediana de Venta
$455,000
Redfin · Feb 2026 · +9.3% YoY
06 — Fuentes
Zillow Home Value Index · Feb 28, 2026 · Redfin Pawtucket Housing Market · Feb 2026 · Movoto / Realtor.com · Mar 2026 · RI Association of Realtors · Reportes Ene–Feb 2026 (publicados Feb 19 & Mar 19, 2026) · Boston Globe · Mar 20, 2026 · Houzeo RI Market Forecast 2026 · Norada Real Estate RI Forecast · Nov 2025 · Jess Powers Real Estate · Feb 9, 2026 · Ark7 / TurboTenant RI Rental Report · 2026
Toda la información proviene de reportes actuales verificados. Para un CMA específico a su propiedad, contacte a su agente.
Pawtucket, Rhode Island · Datos Feb–Mar 2026 · Preparado el 22 de marzo, 2026
Pawtucket, Rhode Island · Datos Feb–Mar 2026 · Preparado el 22 de marzo, 2026