Comprometido a Maximizar el Valor de 53 Carolina Ave

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Meet Alex 

Tu experiencia local en Providence.

Vender una propiedad requiere experiencia local y una estrategia bien definida. Con una amplia trayectoria en el mercado de Providence, ofrezco soluciones personalizadas para garantizar una transacción fluida y exitosa. Mi enfoque incluye marketing dirigido, fotografía profesional y una estrategia orientada a resultados diseñada para maximizar el valor de la propiedad. Al gestionar las complejidades del proceso de venta con profesionalismo y eficiencia, ayudo a los propietarios e inversionistas a obtener el mejor resultado posible, asegurando al mismo tiempo el cumplimiento de los requisitos legales y del mercado.

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Why Alex Parmenidez is the Right Choice
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01

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El Plan Maestro del Éxito

Alex Parmenidez
Broker Associate · Coldwell Banker Realty
Análisis de Mercado
53 Carolina Avenue
Providence, RI 02905 · Barrio Washington Park
25 de Abril, 2026
5 Vendidos
Abr 2025 – Abr 2026
1 milla
✓ Señal Positiva de Mercado — Comparables VendidasEste análisis incorpora datos confirmados: calefacción Aire Forzado/Gas, sótano completamente terminado y calentador eléctrico nuevo 2025. Con 5 comparables vendidas, calefacción Baseboard/Gas confirmada, sótano terminado y calentador eléctrico nuevo 2025, el precio recomendado es $449,900 — sólido, justificable en tasación y diferenciado por solar.
1. Propiedad Sujeto
$449,900
1,650 SF
4 dorm / 2 baños
~1925
Colonial
Baseboard / Gas
Completo (terminado ✓)
Ninguno
Propios ($54K)
$323,600
Aprox. $4,400/año
Eléctrico 2025 ✓
$273/SF
✓ Confirmado: Calefacción Baseboard / Gas (Hidronico) · Calentador Eléctrico Nuevo 2025Sistema de calefacción Baseboard/Gas (agua caliente hidronica) — sistema confiable, común en Providence. Ventaja sobre Comps 4 y 5 (Vapor/Aceite). Comp 2 (218 Indiana, Aire Forzado) es levemente superior; se aplica ajuste negativo de -$3,000. Calentador eléctrico nuevo 2025: sin costo de reemplazo para el comprador en 10–15 años.
✓ Confirmado: Sótano Completamente Terminado — Impacto de +$15,000 en PrecioSótano terminado confirmado. Todos los comparables con sótano sin terminar reciben ajuste positivo de +$15,000 a favor del sujeto (C1, C2, C3, C5). Comp 4 con sótano parcialmente terminado recibe ajuste de +$8,000. Esto, junto con la calefacción Baseboard/Gas confirmada, establece el promedio ponderado en $439,500 y el precio recomendado en $449,900.
2. Historial de Valoración y Contribuciones
Año FiscalValoración TerrenoValoración MejorasValoración TotalVariación AnualImpuestos Estimados
2023$55,100$209,700$264,800$3,760
2024$60,200$241,600$301,800+$37,000 (+14.0%)$4,286
2025$65,400$258,200$323,600+$21,800 (+7.2%)$4,597
Tendencia 2023–2025+$58,800+22.2%+$837/año

Fuente: CoreLogic / Registros del Municipio de Providence. Tasa impositiva estimada: $14.22 por $1,000 de valoración.

3. Historial de Transferencias y Ventas
FechaTipo de TransacciónPrecio / MontoTipo de InstrumentoNotas
2018Listado MLS Retirado$259,900MLS sin vender (datos obsoletos)
2015Hipoteca / Refinanciamiento$183,000Hipoteca ConvencionalPropietarios actuales
2010Venta de Mercado$155,000Escritura de GarantíaVenta entre partes
2003Venta de Mercado$98,500Escritura de GarantíaTransacción previa

Fuente: CoreLogic Property Details Report. Los propietarios actuales han tenido la propiedad por más de 10 años — posición de equidad sólida para negociar.

4. Propiedades Comparables — Vendidas

Criterios: Unifamiliar vendida · Abr 2025 – Abr 2026 · 1 milla de radio · Providence, RI · $400K–$550K · 1,000–2,000 SF sobre rasante. Se identificaron 13 ventas; se seleccionaron las 5 más relevantes para un análisis de mayor solidez estadística.

Comparable #1 — Misma Calle
91 Carolina Avenue
$405,000
✓ VENDIDA — 02/Jun/2025
1379513
$389,000
$405,000 (+4.1%)
18
1,327 SF
4 dorm / 1 baño
1930 / Colonial
Agua Forzada / Gas
Completo, sin terminar
Ninguno (8 espacios)
$250,800
$305.20
FHA/VA
Washington Park
$444,150
Comparable #2 — Misma Superficie
218 Indiana Avenue
$400,000
✓ VENDIDA — 06/Ene/2026
1387402
$419,900
$400,000 (-4.7%)
33
1,650 SF ✓
4 dorm / 1.5 baños
1925 / Colonial ✓
Aire Forzado / Gas ✓
Completo, sin terminar
Ninguno
$323,500
$242.42
FHA/VA (Corp. Propietario)
Washington Park
$425,000
Comparable #3 — Mismos Baños
171 New York Avenue
$410,000
✓ VENDIDA — 11/Jul/2025
1382339
$399,000
$410,000 (+2.8%)
18
1,404 SF
4 dorm / 2 baños ✓
1930 / Bungalow
Vapor / Gas
Completo, sin terminar
Ninguno
$234,500
$292.02
Convencional Fijo
Washington Park
$440,300
Comparable #4 — Mismo Barrio, Sin Garaje
36 Bernard Street
$415,000
✓ VENDIDA — 23/Oct/2025
1394806
$399,000
$415,000 (+4.0%)
26
1,524 SF
3 dorm / 1.5 baños
1930 / Tudor
Vapor / Aceite
Completo, parcial terminado
Ninguno ✓
$307,400
$272.31
Cash
Washington Park ✓
$444,300
Comparable #5 — Mismo Tipo Colonial
77 Payton Street
$405,000
✓ VENDIDA — 06/Abr/2026
1404396
$399,900
$405,000 (+1.3%)
43
1,377 SF
3 dorm / 1.5 baños
1932 / Colonial ✓
Vapor / Aceite
Completo, sin terminar
1 Separado (4 espacios)
$316,700
$294.12
Privado
Washington Park ✓
$426,650
5. Tabla de Ajustes Comparativos

Positivo (+) = Sujeto superior al comparable · Negativo (−) = Comparable superior al sujeto · Tarifa: $50/SF · Baño completo: $8,000 · Medio baño a completo: $5,000 · Calefacción moderna: $5,000 · Corrección venta corporativa: $8,000

AtributoSujeto
53 Carolina
Comp #1
91 Carolina
Comp #2
218 Indiana
Comp #3
171 New York
Comp #4
36 Bernard
Comp #5
77 Payton
Precio de Venta$405,000$400,000$410,000$415,000$405,000
Superficie1,650 SF+$16,150
+323 SF
$0
Igual
+$12,300
+246 SF
+$6,300
+126 SF
+$13,650
+273 SF
Dormitorios4$0$0$0+$5,000
3→4 dorm
+$5,000
3→4 dorm
Baños2 completos+$8,000
+1 baño completo
+$5,000
½→completo
$0
Igual (2)
+$5,000
½→completo
+$5,000
½→completo
CalefacciónBaseboard/Gas$0
Agua forz. similar
−$3,000
AF/Gas sup.
+$3,000
Vapor→Baseboard
+$5,000
Vapor/Aceite→BB/Gas
+$5,000
Vapor/Aceite→BB/Gas
GarajeNinguno$0$0$0$0
Sin garaje ✓
−$10,000
1 garaje (sup.)
SótanoTerminado ✓+$15,000
Sin term. (inf.)
+$15,000
Sin term. (inf.)
+$15,000
Sin term. (inf.)
+$8,000
Parcial→completo
+$15,000
Sin term. (inf.)
Cond. de VentaVenta Libre$0+$8,000
Corp. sale
$0$0$0
Ajustes Netos+$39,150+$25,000+$30,300+$29,300+$33,650
Valores Ajustados$444,150$425,000$440,300$444,300$438,650
Valor Ponderado
C1:30% · C3:25% · C4:15% · C5:15% · C2:15%
$439,500

5 comparables vendidas confirman un rango ajustado de $425,000–$444,300. El promedio ponderado es $439,500 con calefacción Baseboard/Gas y sótano terminado confirmados. La prima solar de $10,000 lleva el precio de lista recomendado a $449,900.

6. Análisis de Paneles Solares
$54,000
Valor Instalación Total
~$3.60/W
Costo por Watt (15 kW)
$10,000
Prima Solar Recomendada
Escenario de ValoraciónPrima al PrecioPrecio Lista ResultanteRiesgo
Conservador (solo marketing)$0$426,900Sin riesgo de brecha de tasación
Moderado (recomendado)+$10,000$449,900Riesgo bajo — justificable en tasación
Agresivo (valor completo)+$37,800 (70% de $54K)$464,500Alto — brecha de tasación probable
⚠ Sistema Propio — Activo Transferible de Alto ValorLos paneles propios (no arrendados) son un activo real del inmueble. Metodología Lawrence Berkeley National Lab: valor de mercado típico ~70–80 centavos por dólar de costo, ~$3–4/watt. Para tasaciones FHA/VA, el tasador necesita contratos de producción y garantías. Tener documentos listos antes de listar. Usar $10K como prima conservadora en el precio, y el sistema solar como argumento de marketing diferenciador ("ahorro en energía").
⚠ CLÁUSULA DE DIVULGACIÓN OBLIGATORIA — Compañía Instaladora en Bancarrota

Hecho Material a Divulgar: La compañía que instaló el sistema de paneles solares en esta propiedad se encuentra actualmente en proceso de bancarrota y ha cesado operaciones. El vendedor está obligado a divulgar este hecho a todo comprador potencial antes de la firma de cualquier contrato de compraventa.

Implicaciones para el Comprador:

  • Garantía de mano de obra inválida: La garantía de instalación (típicamente 10 años) no puede ser honrada por la empresa original. Cualquier falla en montaje, cableado o inversores será responsabilidad del nuevo propietario.
  • Mantenimiento sin soporte del instalador: El comprador deberá contratar a un tercero certificado (NABCEP) para cualquier servicio, reparación o inspección del sistema. Costo estimado: $150–$300/hora de mano de obra especializada.
  • Posible complicación con financiamiento FHA/VA: Los tasadores FHA/VA pueden requerir un contrato de mantenimiento activo como condición de préstamo. Sin instalador activo, el prestamista podría excluir el sistema del valor tasado o requerir documentación adicional.
  • Transferencia de registros y permisos: El comprador deberá gestionar con el Municipio de Providence la actualización de registros del sistema solar sin participación del instalador original. Se recomienda consultar con un abogado de bienes raíces.
  • Garantía del fabricante de paneles: La garantía del fabricante de los módulos (típicamente 25 años de rendimiento) puede seguir vigente directamente con el fabricante, independientemente del instalador. Verificar documentos del sistema.

Esta cláusula fue preparada con fines informativos para el vendedor y su agente. No constituye asesoría legal. Se recomienda que el vendedor consulte con su abogado antes de completar el Property Condition Disclosure (PCD) requerido por el Estado de Rhode Island. El beneficio de ahorro energético del sistema (~$150–$200/mes) se mantiene como argumento de marketing mientras el sistema esté operativo.

6B. Estrategia de Divulgación Solar — Plan de Acción

Dado que la compañía instaladora está en bancarrota, se presentan 4 opciones para el vendedor. La estrategia recomendada combina las Opciones 1, 2 y 3 en ese orden.

#OpciónProsContrasRec.
1Liquidar deuda solar al cierre
Pagar el préstamo, retirar el UCC/lien, transferir sistema libre de gravamen
✓ Transacción limpia para prestamistas
✓ Elimina fricción en tasación
✓ Se vende como "paneles propios"
Sin soporte del instalador
Comprador puede cuestionar longevidad
2Vender "as-is" con divulgación completa
Revelar quiebra, sin contrato de servicio, sistema tal como está
✓ Sin costo adicional para el vendedorHesitación del comprador
Probable reducción de precio
Riesgo en tasación FHA/VA
3Inspección por empresa tercera certificada
Ej. United Better Homes u otro certificado NABCEP en RI
✓ Genera confianza en el comprador
✓ Convierte "sistema huérfano" en "sistema verificado"
✓ Documentación para tasador
Costo al vendedor ($200–$400)
No reemplaza garantía original
4Retirar el sistema (último recurso)
Solo si el sistema no funciona o hay riesgo de responsabilidad legal
Elimina el problema completamente✗ Costo alto de remoción
✗ Reparación de techo necesaria
✗ Se pierde todo valor diferenciador
✔ Estrategia Recomendada — 4 Pasos
1
Verificar Lien
Confirmar si existe UCC-1 filing o gravamen en registros de Providence. Si no hay deuda, el sistema ya es free & clear.
2
Inspección Tercera
Contratar técnico NABCEP certificado para inspección y reporte de estado del sistema ($200–$400). Incluir en el paquete de listado.
3
Divulgar con Confianza
Completar PCD de Rhode Island mencionando la quiebra del instalador. Divulgación clara + sistema operativo = posición de fuerza.
4
Posicionar como Activo
Verificar garantía del fabricante (Enphase, SolarEdge). Usar ahorro energético (~$150–$200/mes) como argumento de venta diferenciador.
Lenguaje MLS Recomendado
"Home features a fully paid solar panel system currently in operation. No monthly solar payment. System is being conveyed as-is."
Este lenguaje es neutral, factual y no hace promesas de garantía. Atractivo para compradores FHA/VA que buscan bajo costo operativo mensual.
⚠ Riesgos Clave a Abordar con el Vendedor① Sin garantía de mano de obra del instalador — verificar garantía del fabricante (paneles: 25 años; inversores: 10–12 años).  ② Seguro del hogar: algunas aseguradoras preguntan por contrato de mantenimiento activo — consultar con el agente de seguros del vendedor.  ③ Psicología del comprador: "sistema huérfano" genera incertidumbre — la inspección de terceros es el antídoto más efectivo y económico.
7. Recomendación de Precio
Precio de Lista Recomendado — 5 Comparables + Sótano Terminado + Solar
$449,900
Rango de Valor de Mercado: $439,900 — $459,900
$439,500
+$10,000
$449,900
EscenarioPrecio ListaPrecio Esperado Cierre$/SF (Sobre Rasante)Días Est. en Mercado
Conservador (sin prima solar)$439,900$430,000–$440,000$26818–30 días
Moderado — Recomendado (5 comps + sótano + solar)$449,900$439,000–$452,000$27318–30 días
Agresivo (solar al 70% de valor + sótano)$479,200$460,000–$479,000$29145–75 días
8. Notas Estratégicas
1
Mercado Activo — 5 Ventas Reales Respaldan el PrecioLas 5 comparables son ventas cerradas entre junio 2025 y abril 2026 (rango de 10 meses). Tres de las 5 vendieron por encima del precio listado (91 Carolina: +4.1%; 36 Bernard: +4.0%; 171 New York: +2.8%), señal consistente de demanda activa. Los valores ajustados van de $425,000 a $444,300 — rango de $19,300, mercado muy estable. Calefacción Baseboard/Gas y sótano terminado son los dos diferenciadores clave del análisis.
2
91 Carolina Avenue — Mejor Comparable (Misma Calle)Vendida a $405,000 el 2 de junio de 2025, con 323 SF menos y solo 1 baño. El sujeto tiene ventaja en ambos atributos. Ajuste neto +$39,150 (incluye +$15,000 sótano terminado) → valor ajustado $444,150. Esta comp pesa 30% en el análisis ponderado.
3
218 Indiana Avenue — Precio de Piso del MercadoIdéntica superficie (1,650 SF), mismo año y tipo colonial, vendida a $400,000. Esta fue una venta corporativa/3a parte bajo FHA/VA, que típicamente genera un descuento de 2–3%. Sin esa condición, el precio hubiera sido $408,000–$412,000. Ajuste neto +$25,000 (incluye +$15,000 sótano terminado; −$3,000 por AF/Gas superior) → valor ajustado $425,000.
4
Calefacción Baseboard/Gas + Calentador Eléctrico Nuevo 2025El Baseboard/Gas (hidronico) es sistema confiable y común en Providence — ventaja sobre Comps 4 y 5 (Vapor/Aceite, ajuste +$5,000 c/u). Comp 2 Indiana tiene Aire Forzado que es levemente superior; se aplicó ajuste negativo de -$3,000 a favor del comprador. Calentador eléctrico nuevo 2025: el comprador hereda un sistema de hot water sin necesidad de reemplazo en 10–15 años — argumento directo en showings contra viviendas con calentadores viejos.
5
Solar: Diferenciador de Marketing con Divulgación ObligatoriaEl precio recomendado de $449,900 incluye la prima solar de $10,000 — el sistema genera ahorro real de ~$150–$200/mes y es un activo propio transferible. Sin embargo, la quiebra del instalador es un hecho material que debe divulgarse en el Property Condition Disclosure (PCD) del Estado de Rhode Island. En los showings, presentar el solar como beneficio de ahorro energético; tener lista la documentación del fabricante y el historial de producción para respaldo de tasación. No mencionar la garantía del instalador ya que está inválida.
6
Verificaciones Previas al Listado (Críticas)① Calefacción Baseboard/Gas confirmada ✓. ② Sótano terminado confirmado ✓. ③ Obtener documentación solar completa (contratos, producción, garantía del fabricante). ④ Inspección previa al listado recomendada. ⑤ Verificar UCC-1 / gravamen solar en registros de Providence.
7
Estrategia de Listado SugeridaListar en $449,900. Primera semana: showings abiertos, crear urgencia. Si no hay oferta en 14 días, analizar ajuste de $5,000. El barrio Washington Park tiene demanda activa: DOM promedio de las 5 comparables fue 26 días (91 Carolina: 18, New York: 18, Bernard: 26, Indiana: 33, Payton: 43). Las comps más similares tuvieron DOM de 18–26 días. Argumentos de cierre: sótano terminado + solar propio + calentador eléctrico nuevo 2025 + calefacción Baseboard/Gas (sistema confiable sin costo de conversión).