¿Qué Es la Relación Deuda-Ingresos y Por Qué les Importa a los Prestamistas Hipotecarios?
TL;DR
Su relación deuda-ingresos (DTI) compara los pagos mensuales de sus deudas con sus ingresos brutos mensuales. Los prestamistas hipotecarios la utilizan para evaluar si puede asumir un préstamo hipotecario junto con sus obligaciones financieras actuales.
¿Qué Es la Relación Deuda-Ingresos?
La relación deuda-ingresos, conocida comúnmente como DTI por sus siglas en inglés, mide qué parte de sus ingresos mensuales destina al pago de deudas. Los prestamistas hipotecarios la utilizan para evaluar si el pago de una hipoteca propuesta se ajusta a su situación financiera.
Su DTI se calcula utilizando sus ingresos brutos mensuales, es decir, sus ingresos antes de impuestos y otras deducciones.
Por ejemplo, si gana $6,000 al mes antes de impuestos y paga $1,800 en deudas mensuales que califican para el cálculo, su DTI es del 30 %.
Un DTI más bajo generalmente indica que una menor parte de sus ingresos está comprometida con el pago de deudas. Sin embargo, los prestamistas también consideran otros factores, como su historial crediticio, ahorros, estabilidad de ingresos y el tipo de hipoteca que solicita.
Si se está preparando para comprar una casa en Rhode Island, Massachusetts o Connecticut, comprender su DTI puede ayudarle a estimar su capacidad de endeudamiento antes de comenzar a buscar vivienda.
¿Cómo Se Calcula la Relación Deuda-Ingresos?
Calcular su DTI es sencillo una vez que conoce sus ingresos mensuales y sus obligaciones de deuda.
Utilice esta fórmula:
DTI = Pagos mensuales totales de deudas ÷ Ingresos brutos mensuales × 100
Por ejemplo, imagine que sus finanzas mensuales son las siguientes:
Ingresos brutos mensuales: $6,000
Pago del automóvil: $400
Pago del préstamo estudiantil: $250
Pagos mínimos de tarjetas de crédito: $150
Pago mensual de vivienda propuesto: $1,700
Sus obligaciones mensuales totales serían de $2,500.
Divida $2,500 entre $6,000 y multiplique el resultado por 100. Su DTI estimado sería de aproximadamente 41.7 %.
Por lo general, los prestamistas hipotecarios incluyen el pago de vivienda propuesto en el cálculo total de deudas para determinar su DTI total, también conocido como back-end DTI. Los costos de vivienda pueden incluir capital, intereses, impuestos sobre la propiedad, seguro de vivienda y, cuando corresponda, seguro hipotecario o cuotas de asociaciones.
Las deudas y los gastos de vivienda específicos que se incluyen pueden variar según el programa hipotecario y las pautas de evaluación del préstamo. Para obtener una estimación más precisa, pida a un profesional hipotecario que calcule su DTI según las reglas aplicables al préstamo que está considerando.
¿Qué Relación Deuda-Ingresos Quieren Ver los Prestamistas Hipotecarios?
No existe un único límite de DTI que se aplique a todas las hipotecas. Los requisitos dependen del programa hipotecario, el prestamista, el perfil crediticio y otros factores de evaluación.
Como pauta general, un DTI de aproximadamente el 36 % o menos puede ofrecer mayor flexibilidad financiera, aunque algunos programas hipotecarios permiten índices más altos para los prestatarios que cumplen los requisitos.
Por ejemplo, ciertas hipotecas convencionales pueden permitir índices de DTI más elevados cuando otros aspectos de la solicitud cumplen con los requisitos correspondientes. Los préstamos FHA, VA y USDA tienen sus propios criterios de elegibilidad y evaluación, y los requisitos de los prestamistas pueden variar.
Es importante no considerar ningún porcentaje como una garantía de aprobación.
Un prestamista puede revisar su puntaje de crédito, reservas de efectivo, pago inicial, historial laboral y capacidad general para pagar la hipoteca. Dos compradores con el mismo DTI pueden calificar para diferentes montos o condiciones de préstamo porque sus perfiles financieros son distintos.
Antes de elegir el precio de una casa, pregunte a un profesional hipotecario qué rango de DTI se aplica a su situación y cuánto margen tiene en su presupuesto mensual.
¿Cómo Puede Reducir su DTI Antes de Solicitar una Hipoteca?
Si su DTI es más alto de lo que quisiera, puede tomar varias medidas prácticas antes de solicitar una hipoteca.
Pague parte de sus deudas existentes. Reducir los saldos de sus tarjetas de crédito o liquidar determinados préstamos puede disminuir las obligaciones mensuales utilizadas para calcular su DTI. Sin embargo, considere si utilizar sus ahorros para pagar deudas le dejaría suficiente dinero para el pago inicial, los costos de cierre y las emergencias.
Evite adquirir nuevas deudas. Un préstamo para un automóvil, un préstamo personal u otra obligación crediticia podría aumentar sus pagos mensuales y afectar su solicitud hipotecaria.
Revise sus informes y pagos de crédito. Corregir errores en sus informes crediticios y realizar los pagos a tiempo puede fortalecer su perfil crediticio general, aunque estas medidas no garantizan directamente una reducción del DTI.
Aumente sus ingresos documentados cuando sea posible. Los ingresos adicionales que el prestamista pueda considerar válidos pueden mejorar su relación deuda-ingresos. Sin embargo, los prestamistas suelen tener requisitos para verificar los ingresos y determinar si pueden incluirlos en el cálculo.
Considere una casa más económica. Una hipoteca más pequeña puede reducir el pago mensual de vivienda previsto y ayudarle a calificar dentro de los límites de DTI aplicables.
Evite hacer cambios financieros importantes sin consultarlo con su prestamista, especialmente después de haber iniciado el proceso de solicitud hipotecaria.
¿Cómo Afecta su DTI al Presupuesto para Comprar una Casa?
Su DTI puede influir en el monto de la hipoteca que un prestamista esté dispuesto a aprobar, pero el monto máximo del préstamo no es necesariamente la cantidad que debería pedir prestada.
Por ejemplo, un comprador puede calificar para un pago hipotecario determinado según sus ingresos y deudas. Sin embargo, después de considerar los alimentos, el transporte, los servicios públicos, el cuidado infantil, los ahorros y otros gastos cotidianos, ese pago podría resultar difícil de asumir.
Por eso es importante calcular su propio presupuesto mensual de vivienda, además de la evaluación del DTI que realiza el prestamista.
Antes de buscar casas, considere el pago hipotecario previsto, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda, el mantenimiento y otros costos de ser propietario. Estos gastos pueden variar considerablemente entre las ciudades y los municipios de Rhode Island, Massachusetts y Connecticut.
Obtener una preaprobación puede ayudarle a comprender sus opciones de financiamiento, mientras que un presupuesto personal realista puede ayudarle a elegir una casa que se ajuste a su vida cotidiana.
Si no está seguro de cómo sus deudas actuales podrían afectar la compra de una vivienda, un profesional hipotecario puede ayudarle a comprender su DTI e identificar los próximos pasos antes de presentar una oferta.
Preguntas Frecuentes
¿Qué Es una Buena Relación Deuda-Ingresos para Comprar una Casa?
Un DTI más bajo generalmente le da mayor margen en su presupuesto, y un índice de aproximadamente el 36 % o menos suele utilizarse como pauta general. Sin embargo, los índices aceptables varían según el programa hipotecario, el prestamista y las características del prestatario.
¿La Relación Deuda-Ingresos Incluye los Pagos de las Tarjetas de Crédito?
Sí. Por lo general, los prestamistas incluyen los pagos mensuales requeridos de las tarjetas de crédito al calcular el DTI. El monto específico que utilizan depende de las reglas de evaluación del prestamista y de la información disponible sobre sus cuentas.
¿Puedo Obtener una Hipoteca con una Relación Deuda-Ingresos del 45 %?
Es posible. Algunos programas hipotecarios pueden permitir un DTI de alrededor del 45 % o más para prestatarios que cumplen los requisitos, dependiendo de las pautas de evaluación aplicables y de su perfil financiero general. Sin embargo, la aprobación no está garantizada.
¿Mi Puntaje de Crédito Afecta mi Relación Deuda-Ingresos?
Su puntaje de crédito no determina directamente el cálculo del DTI, que compara los pagos mensuales de sus deudas con sus ingresos brutos mensuales. Sin embargo, su historial crediticio puede influir en la elegibilidad para una hipoteca, las tasas de interés y otras condiciones del préstamo.
¿Cómo Puedo Reducir mi Relación Deuda-Ingresos Antes de Comprar una Casa?
Puede trabajar para reducir su DTI disminuyendo los pagos mensuales de sus deudas, evitando préstamos nuevos innecesarios, aumentando sus ingresos que califican para el cálculo o considerando una casa de menor precio. Un profesional hipotecario puede ayudarle a identificar qué cambios podrían tener el mayor impacto en su solicitud.
Si se está preparando para comprar una casa en Rhode Island, Massachusetts o Connecticut, comprender su relación deuda-ingresos puede ayudarle a planificar su presupuesto y explorar opciones hipotecarias con mayor confianza. Alex Parmenidez puede ayudarle a navegar el proceso de compra de vivienda y coordinar con profesionales hipotecarios mientras se prepara para su próxima mudanza.
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