Cuando el Financiamiento del Comprador Falla en Providence: Guía para Vendedores
En resumen
Cuando el financiamiento del comprador falla antes del cierre, el resultado lo deciden tres cosas: lo que dice su contrato de compraventa, cuál plazo ya había vencido y qué quedó por escrito. La fecha límite del compromiso hipotecario y la fecha de cierre son dos fechas distintas, y la primera suele decidir quién está protegido. El depósito no pasa automáticamente a ninguna de las partes. La ley de Rhode Island establece un procedimiento específico, y es más lento de lo que la mayoría de los vendedores espera.
¿Por qué falla el financiamiento del comprador antes del cierre?
Rara vez hay una sola causa. Las piezas que sacan una transacción de curso son las inspecciones, el proceso de aprobación del préstamo, un cambio en el crédito del comprador, la capacidad de pago y las tasas de interés. Cualquiera de ellas puede desestabilizar un expediente que parecía sólido la semana en que se aceptó la oferta.
A veces la duda es del propio comprador. Escucha algo sobre el mercado, baja el ritmo, y documentos que debían llegar al prestamista en dos días tardan dos semanas. Otras veces el problema está del lado del prestamista: una tasa que no se fijó cuando debía, documentación que no se manejó bien, o comunicación que se rompió entre el oficial de préstamos, el procesador y el comprador.
Vale la pena separar dos situaciones que desde el lado del vendedor se ven iguales. Un préstamo que realmente se niega, y un comprador que se quedó callado porque está dudando, producen el mismo silencio. Contractualmente no son lo mismo. Una contingencia de financiamiento protege al comprador que no puede obtener el financiamiento que el contrato exige. No es un derecho general a cambiar de opinión, y la duda no califica automáticamente. Cuál de las dos situaciones tiene enfrente es algo que su agente debe averiguar, no suponer.
Su fecha límite de compromiso hipotecario no es su fecha de cierre
Esta es la distinción que más le cuesta a los vendedores, porque ambas fechas están en el mismo contrato y parecen igual de importantes.
Su contrato de compraventa fija una fecha en la que el comprador debe obtener un compromiso hipotecario por escrito de un prestamista. Su fecha de cierre es aparte, y normalmente posterior. Un prestamista puede ir lo bastante lento como para pasar al comprador de la fecha del compromiso mientras la fecha de cierre todavía se ve cómoda para todos los que miran el calendario. Cuando la demora se hace evidente, la fecha que de verdad importaba quizá ya pasó.
Así que saque su contrato firmado y ubique ambas fechas antes de responder a nada. Lea el párrafo de financiamiento, el lenguaje sobre la tasación, las cláusulas del depósito y cada anexo y enmienda. Contratos firmados en momentos distintos pueden usar una redacción distinta, así que lo que rige es la versión que usted firmó, no una descripción general de cómo suelen funcionar estos acuerdos. Su abogado de bienes raíces es la persona con quien leerlo.
También ayuda ser preciso con tres documentos que se usan como si fueran lo mismo. Una precalificación es un estimado, muchas veces basado en lo que el comprador declaró y no en lo que el prestamista verificó. Una preaprobación es una revisión de las finanzas del comprador, y su fuerza depende por completo de cuánto se comprobó en realidad. Un compromiso es el prestamista aceptando prestar, sujeto a condiciones. La contingencia de financiamiento normalmente apunta al tercero.
Qué debe hacer su agente de listado antes de que usted acepte la oferta
Como agente de listado, yo llamo al oficial de préstamos. Siempre, antes de llevarle una oferta a un vendedor con una recomendación.
Lo que busco establecer es si el prestamista hizo el trabajo: si revisó activos, crédito y deudas existentes, o si la carta que tengo enfrente es apenas un filtro inicial. No pido ver los registros financieros del comprador, ni me los darían. Esa información es confidencial y así se queda. Lo que pregunto es qué verificó el prestamista y qué queda pendiente, algo que un oficial de préstamos puede responder sin revelar nada privado.
La diferencia entre una preaprobación sólida y una simple precalificación puede decidir una transacción entera. Dos ofertas al mismo precio no son la misma oferta si los ingresos y activos de un comprador están documentados y los del otro no. Esa es la parte que el vendedor no ve en la línea del precio, y es la parte que quiero ponerle en las manos antes de que firme.
El comprador pide una extensión. ¿Qué debe hacer?
Primero, tenga claro de quién es la decisión. Yo no la tomo por mis vendedores. Doy orientación, y el vendedor decide.
Lo que hago es comunicarme con el prestamista, averiguar qué está pasando de verdad, y ponérselo al vendedor por escrito, normalmente por correo electrónico, para que tenga algo con qué trabajar y no una llamada que recuerda a medias. Parte de lo que me entero no se puede transmitir, porque pertenece al comprador y es confidencial. Lo que sí puedo darle al vendedor es la forma del problema, las opciones disponibles y qué arriesga cada una.
Una solicitud sin explicación es lo que hay que vigilar. Cuando alguien pide una extensión significativa, sesenta días por ejemplo, y no ofrece razón ni información que la respalde, eso es una señal de alerta. Un prestamista que de verdad está a pocos días de liberar condiciones normalmente puede nombrar esas condiciones. Quien no puede nombrarlas le está diciendo algo.
Si decide extender, dos cosas importan. Fije una fecha específica en lugar de conceder más tiempo en abstracto. Y que quede firmada como enmienda escrita antes de que venza el plazo vigente, con su abogado redactándola o revisándola. Una garantía verbal de un agente, de un prestamista o de quien sea no modifica un contrato. Una vez que un plazo vence, usted negocia desde una posición distinta a la que tenía el día anterior.
¿Qué pasa con el depósito de garantía en Rhode Island?
No lo que la mayoría supone. El depósito no pasa al vendedor porque el préstamo del comprador falló, y no vuelve al comprador porque el comprador se sienta perjudicado. Rhode Island tiene un procedimiento escrito, y es más lento de lo que ambas partes esperan.
Empiece por quién tiene el dinero. Bajo la ley de Rhode Island, cada firma de bienes raíces mantiene una cuenta de depósito en garantía supervisada por el broker, y esa cuenta es el lugar predeterminado del depósito, aunque la ley también permite que los fondos los tenga cualquier persona o entidad legalmente autorizada para ello, como un abogado (R.I. Gen. Laws sección 5-20.5-26).
Si el broker lo tiene y considera que el comprador perdió el derecho al depósito, no puede simplemente entregarlo. Bajo las regulaciones estatales para brokers, un principal broker puede liberar un depósito al vendedor solo después de hacer una determinación de buena fe de que el comprador perdió el derecho a su devolución, enviarle al comprador un aviso escrito por correo certificado con acuse de recibo, y luego esperar sesenta días desde la fecha en que el comprador recibió ese aviso sin que el comprador dispute la propiedad del dinero por escrito. Si el comprador sí la disputa por escrito dentro de esos sesenta días, esa vía se cierra. La disposición espejo, para un depósito que vuelve al comprador, corre veintiún días en lugar de sesenta (230-RICR-30-20-2, sección 2.19).
Ahora el número que más se cita mal. Existe un periodo de ciento ochenta días en la ley de Rhode Island y es real, pero no es una ventana para que las partes resuelvan una disputa. Es un plazo para el broker. Cuando se disputa la propiedad de un depósito, el licenciatario debe depositar el dinero con el Tesorero General dentro de los ciento ochenta días de la fecha del depósito original, y el Tesorero lo mantiene en fideicomiso hasta que la disputa se medie, se arbitre, se litigue o las partes la resuelvan de otro modo. El reloj corre desde el día en que se hizo el depósito, no desde el día en que empezó el desacuerdo. Las partes pueden acordar por escrito extender ese periodo (R.I. Gen. Laws sección 5-20.5-26).
De ahí salen dos consecuencias prácticas. Esa ley no fija ningún plazo para que la disputa quede resuelta, así que un depósito en disputa puede quedarse con el estado mientras las partes lo trabajan. Y una vez que todos se ponen de acuerdo, el agente de depósito paga dentro de los diez días de recibir una liberación escrita firmada por todas las partes de la transacción fallida.
En la práctica, casi nada de esta maquinaria llega a usarse. Las disputas normalmente se resuelven dentro de la transacción, entre los agentes, con los abogados entrando cuando hacen falta. El procedimiento formal existe para los casos que no se resuelven, y saber que está ahí sirve sobre todo porque le dice qué está activando de verdad cuando se niega a firmar una liberación.
Un punto más, y vive en su contrato de listado, no en el de compraventa. Si su contrato de listado le da al broker el derecho de quedarse con alguna parte del depósito del comprador cuando el comprador incumple, la regulación exige que eso se indique en letra grande o negrita para que no pase desapercibido (230-RICR-30-20-2, sección 2.26). Lea ese párrafo antes de firmar, no después de que se caiga un trato.
Nada de esto decide quién tiene la razón. Regula cómo se maneja el dinero mientras esa pregunta sigue abierta. Quién prevalece sale de su contrato y, si llega tan lejos, de un tribunal. Esto es información general y no asesoría legal, y su abogado es quien debe aplicarla a su contrato.
Preguntas frecuentes
¿Por qué fallan las hipotecas antes del cierre?
Normalmente es una combinación y no una sola causa: problemas de inspección, condiciones del préstamo que nunca se liberaron, un cambio en el crédito o las deudas del comprador, la capacidad de pago, o una tasa que se movió. Las demoras del lado del prestamista también son comunes, incluida una tasa que no se fijó a tiempo. Un comprador que simplemente dudó puede verse idéntico desde afuera, y por eso la razón importa contractualmente.
¿Es lo mismo una preaprobación que un compromiso hipotecario?
No. Una precalificación es un estimado. Una preaprobación es una revisión cuya fuerza depende de cuánto verificó el prestamista en realidad. Un compromiso es el prestamista aceptando prestar, sujeto a condiciones establecidas. Una contingencia de financiamiento en un contrato de compraventa normalmente apunta al compromiso, no a la carta de preaprobación adjunta a la oferta.
¿Puede un vendedor en Rhode Island quedarse con el depósito si le niegan el financiamiento al comprador?
No automáticamente. Un principal broker puede liberar un depósito al vendedor solo después de una determinación de buena fe de que el comprador perdió el derecho a su devolución, un aviso escrito al comprador por correo certificado con acuse de recibo, y sesenta días en los que el comprador no dispute la propiedad del dinero por escrito (230-RICR-30-20-2, sección 2.19). Si el comprador la disputa por escrito, esa vía se cierra y la pregunta pasa a las partes y sus abogados.
¿Qué es la regla de 180 días para el depósito de garantía en Rhode Island?
Es un plazo para el broker, no un periodo para resolver una disputa. Cuando se disputa la propiedad de un depósito, el licenciatario debe depositar el dinero con el Tesorero General dentro de los ciento ochenta días de la fecha del depósito original, y el Tesorero lo mantiene en fideicomiso hasta que las partes resuelvan el asunto por mediación, arbitraje, litigio o acuerdo (R.I. Gen. Laws sección 5-20.5-26). Las partes pueden acordar por escrito extender ese periodo.
Mi comprador quiere más tiempo. ¿Cuánto debo darle?
No hay una respuesta estándar, y quien le dé una sin leer su contrato está adivinando. Depende de dónde está su fecha límite de compromiso, de qué dice el prestamista que falta realmente, y de qué puede absorber usted si la extensión también falla. Una solicitud con una razón específica y una fecha específica es algo distinto de una solicitud de sesenta días más sin explicación.
Decida lo que decida, póngalo en una enmienda escrita y firmada antes de que venza el plazo vigente, y que su abogado la revise.
El punto más grande, y el que querría que un vendedor se lleve de todo esto: con quién trabaja importa. Vender una casa no es aceptar una oferta y abrir puertas para visitas. Es permanecer dentro de la transacción desde la oferta hasta el cierre, llamar al prestamista en lugar de esperar noticias, notar un problema mientras todavía hay tiempo de hacer algo, y darle una lectura clara de sus opciones cuando una decisión le cae en el escritorio. Ese es el trabajo. Si el agente con quien trabaja no lo está haciendo, uno suele enterarse en el peor momento posible.
Si está vendiendo en Providence y quiere una segunda opinión sobre una oferta, una carta de preaprobación o una solicitud de extensión, llámeme o escríbame al 401-426-4857. Trabajo con compradores y vendedores en inglés y español.
¿Está vendiendo en Providence?
¿Quiere una segunda opinión sobre una oferta, una carta de preaprobación o una solicitud de extensión?
Envíeme la dirección o el número de MLS y le preparo los números de renta y financiamiento de ese edificio antes de que haga la oferta. En español o en inglés.
Agende una llamadaEspañol o inglés · Llame o escriba al 401-426-4857 · Formulario de contacto
196 Waterman St, Providence, RI 02906 · C: (401) 426-4857 · O: (401) 351-2017 · [email protected] · alexparmenidez.realtor
Check out this article next
When a Buyer's Financing Falls Through in Providence: A Seller's Guide
An agreed price does not mean a Pawtucket three-family will finance. How FHA's self-sufficiency test works, what units really rent for, and what to ask…
Read Article
