¿Cuánto Efectivo Necesitas para Comprar una Propiedad de 2 a 4 Unidades en Rhode Island?

Comprar una propiedad de 2 a 4 unidades para vivir en ella en Rhode Island requiere más efectivo que una casa unifamiliar al mismo precio. Además del pago inicial y los costos de cierre, puedes enfrentar reservas del prestamista, inspecciones y seguro más altos, el cumplimiento del certificado de plomo y, en propiedades de 3 o 4 unidades, una prueba de FHA que la propiedad misma debe pasar.

Porque la matemática no es solo pago inicial más costos de cierre. Una propiedad de 2 a 4 unidades agrega capas que un comprador de unifamiliar nunca enfrenta, y dos de ellas pueden detener el negocio por completo, no solo costarte dinero.

Trabajo con compradores que van a ocupar la propiedad en Pawtucket, Central Falls, Woonsocket y Providence, y el patrón se repite. Los compradores que la pasan mal no son los que andan cortos de pago inicial. Son los que se enteraron de las reservas, de la prueba de autosuficiencia o de un certificado de plomo faltante después de que aceptaran la oferta.

Las tres se pueden saber antes de escribir la oferta. De eso trata este artículo.

La regla: FHA aplica una prueba de autosuficiencia a propiedades de 3 y 4 unidades. El prestamista toma el 75% de las rentas brutas de todas las unidades, y esa cifra debe cubrir el pago mensual completo de vivienda — capital, intereses, impuestos, seguro y el seguro hipotecario de FHA. Si el 75% de las rentas no cubre el pago, la propiedad no califica para financiamiento FHA. La prueba no aplica a unifamiliares ni a propiedades de dos unidades.

Lo que veo en la práctica: la prueba se basa en las rentas, y ahí es donde los negocios se complican. Muchas veces encuentras rentas bajas porque hay inquilinos de muchos años. Esas rentas tienen que ponerse al día con las rentas del mercado actual para que los números funcionen. El REALTOR®, el vendedor, todos necesitan entender cuál es la situación de las rentas en ese momento para ver si los números permiten que el negocio se haga.

Cuando los números no pasan, es prácticamente un alto definitivo. No es un crédito por reparaciones ni una negociación de precio — la estructura de financiamiento simplemente no funciona en esa propiedad.

Cuánta renta puede generar una unidad depende del tamaño del apartamento, cuántas habitaciones tiene, la ubicación y la condición. Con las tasas de interés más altas de hoy el lado del pago es mayor, lo que hace la prueba más difícil de pasar que hace unos años. Corre estos números con tu oficial de préstamos antes de presentar una oferta, y asegúrate de que el vendedor también lo sepa, porque si sale a relucir tarde genera fricción para todos.

La reserva son básicamente tres meses de pagos hipotecarios. Si el pago hipotecario es de $5,000, eso serían $15,000 en reservas. Ese dinero no se va a tocar ni se usa para la compra. El prestamista quiere ver que el comprador tiene los medios para mantener al menos tres meses disponibles por si, por ejemplo, uno de los inquilinos se va y hay que seguir haciendo el pago.

Esto aplica a propiedades de tres y cuatro familias. Unifamiliares y de dos familias no aplican. FHA establece un requisito de tres meses de reservas en compras de 3 a 4 unidades, y cada prestamista puede pedir más, así que confirma el número con tu oficial de préstamos para tu préstamo específico.

Me preguntan si el requisito de reservas cambia el rango de precio que recomiendo. No lo cambia. Es parte de la ecuación de comprar una multifamiliar hoy en Rhode Island. Se planifica igual que el pago inicial.

La ley: Rhode Island exige un certificado de plomo para las unidades de alquiler en propiedades construidas antes de 1978. El Departamento de Salud los emite — el Certificado de Conformidad de Plomo es el más común — y generalmente requieren renovación cada dos años. Los alquileres anteriores a 1978 también deben registrarse con el estado. Hay exenciones limitadas, incluyendo vivienda restringida a residentes de 62 años o más y arrendamientos estacionales cortos. La fiscalización se endureció en años recientes: las penalidades ahora incluyen daños dobles y triples más honorarios de abogado, y un propietario que no cumple enfrenta límites reales para proceder con un desalojo por falta de pago.

Importante para quien va a vivir en la propiedad: esto cubre las unidades alquiladas dentro de una multifamiliar ocupada por su dueño, no solo los edificios donde el dueño vive en otro lado. Si compras una de tres familias y vives en una unidad, las otras dos son alquileres y el requisito las sigue.

Mi opinión: los certificados de plomo han sido un tema en Rhode Island por muchos años, pero el estado se ha puesto mucho más estricto en asegurar que las propiedades tengan los certificados requeridos. El propósito es reducir el envenenamiento por plomo, y eso importa.

A veces el vendedor no se ha ocupado y el comprador no quiere heredar ese problema. Mi posición es que el vendedor debe tener los certificados de plomo sin importar si hay comprador o no — no solo porque está vendiendo, sino para su propia protección.

Si estás comprando, pide el estatus del certificado por escrito antes de firmar el acuerdo, y confirma los requisitos actuales con tu abogado. La ley de plomo es específica y cambia.

Ambos suben con el número de unidades, y esa es la parte que los compradores de unifamiliar no anticipan. Estos son los números que normalmente veo:

Los extras van aparte: la prueba de radón ronda los $150 en adelante, una inspección eléctrica alrededor de $300 en adelante, y la del séptico alrededor de $250 donde aplica. Las casas antiguas del Blackstone Valley también pueden requerir revisión de tanque de aceite. Son rangos de mis transacciones, no cotizaciones.

Pide a la compañía de inspección su estructura de precios desde el principio. Una compañía que he usado frecuentemente en mi carrera es House Doctor Home Inspection; Don Lariviere ha sido confiable y transparente con mis clientes. No recibo ninguna compensación por mencionarlos.

Recuerda que el dinero de las inspecciones sale de tu cuenta antes de saber si el negocio cierra, y en una de tres familias quizás quieras más de un especialista revisando el edificio.

Las cuatro categorías estándar — pago inicial, costos de cierre, inspecciones y prepagados de impuestos y seguro — funcionan igual en una multifamiliar que en cualquier otra compra. Las cubrí en detalle en cuánto efectivo necesitas para comprar una casa en RI, MA o CT. Algunas notas específicas de multifamiliar:

• Los créditos del vendedor siguen aplicando. Con financiamiento convencional generalmente puedes pedir hasta alrededor del 2% del precio de compra, dependiendo de la estructura del préstamo. Con FHA puede llegar hasta alrededor del 6%. Esos límites cambian según tu tipo de préstamo y tu pago inicial, así que conversa con tu oficial de préstamos de confianza antes de escribir la oferta.
• Los prepagados salen más altos, porque la prima de seguro y muchas veces la factura de impuestos son mayores en una multifamiliar que en una unifamiliar del mismo precio.
• Si el edificio necesita trabajo, un préstamo de renovación puede permitirte financiar reparaciones elegibles en lugar de pagarlas en efectivo después del cierre. Escribí sobre eso en el préstamo FHA 203(k) en Rhode Island. En una de 3 o 4 unidades, recuerda que la prueba de autosuficiencia todavía tiene que pasar.

1. Consigue las rentas actuales y las rentas de mercado. No solo lo que los inquilinos están pagando hoy — lo que esas unidades rentarían ahora. En una de 3 o 4 unidades esa diferencia decide si FHA funciona.
2. Haz que tu oficial de préstamos corra la prueba de autosuficiencia sobre esa propiedad específica antes de escribir. No después de la inspección. Antes.
3. Confirma tu requisito de reservas por escrito para conocer la posición total de efectivo, no solo el efectivo al cierre.
4. Pide el estatus del certificado de plomo de cada unidad de alquiler anterior a 1978 en el edificio, y confirma los requisitos actuales con tu abogado.
5. Consigue una cotización real de seguro para ese edificio, con ese número de unidades, en ese pueblo.

El hilo que conecta las cinco es el mismo: el comprador, el prestamista y el REALTOR® tienen que estar hablando entre ellos desde el principio. Yo les digo los tres mosqueteros. En una multifamiliar el lado del vendedor también debe estar al tanto, porque un problema de financiamiento descubierto en la semana cuatro genera fricción innecesaria para todos.

Y el consejo que le doy a todo comprador primerizo aplica doble aquí: no tengas miedo de preguntar. Te sorprendería lo que puedes lograr.

No. La prueba de autosuficiencia aplica solo a propiedades de tres y cuatro unidades financiadas con FHA. En ellas, el prestamista toma el 75% de las rentas brutas de todas las unidades y esa cantidad debe cubrir el pago mensual completo de vivienda, incluyendo capital, intereses, impuestos, seguro y seguro hipotecario. Las compras de unifamiliares y de dos familias no están sujetas a ella. Si una propiedad de tres o cuatro unidades no pasa la prueba, el financiamiento FHA no está disponible, así que corre los números con tu oficial de préstamos antes de escribir una oferta.

En una de tres o cuatro familias, generalmente sí. FHA exige reservas en compras de 3 a 4 unidades, normalmente medidas como tres meses del pago hipotecario completo, y cada prestamista puede pedir más. Ese dinero no se gasta al cierre — tienes que demostrar que lo tienes, para poder cubrir el pago si una unidad queda vacía. Las compras de unifamiliares y de dos familias normalmente no llevan este requisito. Confirma tu requisito específico con tu oficial de préstamos.

El dueño de la propiedad. Rhode Island exige certificados de plomo para las unidades de alquiler en propiedades anteriores a 1978, y el dueño debe contratar a un inspector de plomo licenciado y mantener el certificado, con renovación periódica. El requisito aplica también a las unidades alquiladas dentro de una multifamiliar ocupada por su dueño, no solo a los edificios donde el dueño vive en otro lado. Existen exenciones limitadas. Los requisitos y la fiscalización han cambiado en años recientes, así que confirma las reglas actuales con tu abogado de bienes raíces.

Los prestamistas generalmente cuentan una porción del ingreso de renta proyectado para calificar, pero cuánto depende de tu programa de préstamo, la propiedad y las rentas documentadas. En compras FHA de 3 a 4 unidades, las rentas además determinan la prueba de autosuficiencia que la propiedad misma debe pasar. Como el tamaño de cada unidad, el número de habitaciones, la ubicación y la condición afectan la renta alcanzable, esto se resuelve propiedad por propiedad con tu oficial de préstamos antes de hacer una oferta.

Al mismo precio de compra, normalmente sí en cuanto a efectivo requerido. Las inspecciones y las primas de seguro suben con el número de unidades, los prepagados siguen a las facturas mayores de seguro e impuestos, las compras de tres y cuatro unidades pueden llevar requisito de reservas, y las unidades de alquiler en edificios anteriores a 1978 tienen obligaciones de cumplimiento de plomo. El factor que compensa es el ingreso de renta, y por eso el panorama completo se debe modelar antes de escribir, no después.

En mis transacciones una inspección general cuesta alrededor de $500 en una unifamiliar de unos 2,000 pies cuadrados, alrededor de $700 en una de dos familias y alrededor de $900 en una de tres familias. Los extras van aparte: el radón normalmente ronda los $150 en adelante, una inspección eléctrica alrededor de $300 en adelante y la del séptico alrededor de $250 donde aplica. Los edificios antiguos del Blackstone Valley también pueden requerir revisión de tanque de aceite. Son rangos de mis propios negocios, no cotizaciones.

Sí, si vas a ocupar una de las unidades como tu residencia principal y calificas. FHA permite 3.5% de inicial en propiedades de una a cuatro unidades ocupadas por su dueño con un puntaje de crédito que califique. El detalle en propiedades de tres y cuatro unidades es la prueba de autosuficiencia: la propiedad misma tiene que pasarla, independientemente de qué tan fuerte seas como prestatario. Una de dos familias no tiene esa prueba, y por eso suele ser la entrada más sencilla.

Pide el registro de rentas actual y los términos de los contratos, el estatus del certificado de plomo de cada unidad de alquiler anterior a 1978, las cifras recientes de servicios e impuestos, y si el vendedor tiene permisos abiertos o problemas de código. Después haz que tu oficial de préstamos corra la prueba de autosuficiencia y confirme tu requisito de reservas por escrito. Hacer esto antes de la oferta y no después de la inspección es lo que evita que una compra multifamiliar se caiga en la semana cuatro.

Por Alexander Parmenidez, Broker Asociado | REALTOR®, Coldwell Banker Realty
Con licencia en RI, CT y MA  ·  (401) 426-4857  ·  alexparmenidez.realtor
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Este artículo es educativo y no constituye asesoría de préstamos. Las reglas de FHA cambian; confirma las pautas vigentes con un profesional hipotecario licenciado y con HUD.