¿Se Puede Comprar Casa con ITIN?
¿Cuál es la respuesta corta?
Quien declara impuestos con ITIN puede comprar una casa, pero mediante préstamos de cartera non-QM, no mediante FHA. Usted debe esperar de 10% a 20% de enganche, un puntaje de crédito cercano a 620 o más, y una tasa de 1.5 a 3 puntos por encima de la convencional. Muchos compradores refinancian después a un préstamo convencional.
¿Cómo funciona una hipoteca con ITIN?
Sí. Algunos prestamistas ofrecen hipotecas a quienes declaran impuestos con un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) en lugar de un número de Seguro Social.
Son préstamos de cartera non-QM. El prestamista fija sus propias reglas y conserva el préstamo en lugar de venderlo. Por eso las condiciones cambian de un prestamista a otro.
¿Es cierto lo de "620 de crédito y 3.5% de enganche" que circula en TikTok?
Solo en parte. Un mínimo de crédito cercano a 620 es, en términos generales, correcto para muchos programas ITIN non-QM.
El 3.5% de enganche es la cifra de FHA, y FHA exige número de Seguro Social. Quien tiene solo ITIN no puede usarlo. Al mezclar ambas cifras, el préstamo parece más fácil de obtener de lo que es. Planifique entre 10% y 20% de enganche.
¿Cómo son los términos de una hipoteca ITIN?
- Enganche: normalmente de 10% a 20%. El 20% es común y suele dar mejor precio.
- Crédito: por lo general alrededor de 620. Muchos programas prefieren de 660 a 680 o más. Revise sus reportes unos meses antes de solicitar.
- Tasa: normalmente de 1.5 a 3 puntos porcentuales por encima de la convencional. Eso ubica la mayoría de las tasas ITIN fijas a 30 años aproximadamente entre 8% y 9%. Los expedientes más sólidos pueden quedar en la parte media o alta de los 7 por ciento.
- Relación deuda-ingreso: comúnmente hasta 43% a 50%. Reducir saldos de tarjetas antes de solicitar le da margen.
¿Cómo se comprueban los ingresos?
Los prestamistas suelen pedir dos años de declaraciones de impuestos con ITIN, formularios W-2 o 1099. Quien trabaja por cuenta propia puede usar, en su lugar, de 12 a 24 meses de estados de cuenta.
Mantenga separados los depósitos personales y los del negocio, y evite transferencias grandes sin explicación.
¿Cómo se compara un préstamo ITIN con el convencional y el FHA?
| ITIN (non-QM) | Convencional | FHA | |
|---|---|---|---|
| Enganche | Normalmente de 10% a 20% | Varía según el programa | 3.5% mínimo con crédito que califique |
| Mínimo de crédito | Alrededor de 620; muchos prefieren 660 a 680+ | Comúnmente desde 620; varía según el prestamista | Varía según el prestamista |
| Recargo en la tasa | De 1.5 a 3 puntos sobre la convencional | Tasa de referencia | Normalmente cercana a la convencional |
| Quién es elegible | Quien declara con ITIN, en prestamistas que ofrecen el programa | Por lo general, quien tiene Seguro Social; confirme con cada prestamista | Se exige número de Seguro Social |
¿Cuánto es la mensualidad?
Estos ejemplos incluyen solo capital e interés, con tasa fija a 30 años y cifras redondeadas. No incluyen impuestos, seguro ni cuotas de HOA.
Ejemplo 1: una compra de $400,000 con distintos enganches
| Préstamo | Enganche | Efectivo inicial | Monto del préstamo | Tasa | Mensualidad |
|---|---|---|---|---|---|
| Convencional | 5% | $20,000 | $380,000 | 7.25% | $2,592 |
| ITIN | 20% | $80,000 | $320,000 | 7.75% | $2,293 |
| ITIN | 15% | $60,000 | $340,000 | 8.50% | $2,614 |
| ITIN | 10% | $40,000 | $360,000 | 9.00% | $2,897 |
El préstamo ITIN con 20% de enganche tiene la mensualidad más baja, pero también exige más efectivo al cierre.
Ejemplo 2: el mismo préstamo de $350,000 con distintas tasas
| Tasa | 7.25% | 7.75% | 8.25% | 8.75% | 9.25% |
|---|---|---|---|---|---|
| Mensualidad | $2,388 | $2,507 | $2,629 | $2,753 | $2,879 |
Ejemplo 3: un préstamo de $300,000
| Tasa | 7.25% | 7.75% | 8.50% | 9.00% |
|---|---|---|---|---|
| Mensualidad | $2,047 | $2,149 | $2,307 | $2,414 |
Qué significa para usted: El recargo de 1.5 a 3 puntos suele sumar aproximadamente entre $100 y $500 al mes, según el monto del préstamo y la tasa exacta. Un enganche de 20% con frecuencia reduce la tasa y el monto del préstamo, y puede cerrar buena parte de esa diferencia. A cambio, exige más efectivo al inicio; defina cuánto efectivo quiere conservar como reserva antes de elegir su enganche.
¿Qué prestamistas han ofrecido programas ITIN?
Entre los prestamistas que han ofrecido estos programas están Guild Mortgage, New American Funding, Angel Oak, A&D Mortgage, Carrington, Quontic Bank, Union Home Mortgage e IDB Global Federal Credit Union.
Esto no es una recomendación ni una lista de tasas vigentes. Los programas cambian con frecuencia. Pida a cada prestamista sus requisitos actuales por escrito y compare al menos tres.
¿Se puede refinanciar un préstamo ITIN a uno convencional más adelante?
En muchos casos, sí. Si su situación cambia y usted califica, por ejemplo al obtener un número de Seguro Social, un refinanciamiento puede eliminar el recargo de tasa con el que empezó.
Aun así, tendría que cumplir los requisitos convencionales de crédito, ingresos y capital en la propiedad. Antes de firmar, pregunte si el préstamo original incluye condiciones de pago anticipado.
¿Existe riesgo de política pública?
En mayo de 2026, una orden ejecutiva instruyó al Departamento del Tesoro a proponer nuevas reglas de debida diligencia para los bancos relacionadas con el uso del ITIN. Todavía no se sabe qué contendrán ni si afectarán los préstamos hipotecarios. Confirme los requisitos del prestamista cerca de la fecha de su solicitud.
¿Qué debe hacer primero un comprador con ITIN?
- Obtenga sus reportes de crédito y anote su puntaje.
- Reúna dos años de declaraciones de impuestos, o de 12 a 24 meses de estados de cuenta si trabaja por cuenta propia.
- Defina cuánto efectivo puede destinar a un enganche dentro del rango de 10% a 20%.
- Solicite requisitos por escrito a por lo menos tres prestamistas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar FHA si solo tengo ITIN?
No. FHA exige un número de Seguro Social, de modo que quien declara únicamente con ITIN no puede usarlo. Los compradores con ITIN suelen buscar préstamos de cartera non-QM con prestamistas que fijan sus propias reglas. Pregunte a cada prestamista qué programas ofrece actualmente y qué documentos pide antes de solicitar.
¿Por qué la tasa suele ser más alta en un préstamo ITIN?
Son préstamos de cartera non-QM, que los prestamistas con frecuencia conservan en lugar de venderlos a inversionistas. Esa estructura implica más riesgo y menos estandarización, y el prestamista la refleja con una tasa superior a la convencional. La diferencia varía según el prestamista, su perfil de crédito y su enganche; comparar ofertas por escrito es la forma más confiable de verla.
¿Qué documentos piden normalmente los prestamistas?
Por lo general solicitan varios años de declaraciones de impuestos con ITIN, formularios W-2 o 1099. Quien trabaja por cuenta propia puede usar estados de cuenta bancarios de un período determinado. Los requisitos cambian según el prestamista, así que pida una lista de documentos desde el principio y reúnalos todos antes de solicitar.
¿Puedo refinanciar a un préstamo convencional después?
A menudo sí, si su situación cambia y usted cumple los requisitos convencionales de crédito, ingresos y capital en la propiedad. No todos los compradores calificarán, y el momento depende de las condiciones del préstamo. Antes de cerrar, pregunte por cualquier condición de pago anticipado, ya que puede influir en cuándo conviene refinanciar.
¿Las condiciones de los préstamos ITIN seguirán igual?
No necesariamente. Los prestamistas modifican o retiran estos programas con frecuencia, y los cambios de política pública sobre el uso del ITIN pueden afectar la debida diligencia de los bancos. Considere cualquier condición publicada como una fotografía del momento y confirme los requisitos vigentes directamente con el prestamista, cerca de su fecha de solicitud.
Sobre Alexander
Alexander Parmenidez es Broker Associate y REALTOR® de Coldwell Banker Realty, con licencia de bienes raíces desde 2013 y con licencia en Rhode Island, Massachusetts y Connecticut.
Este artículo es educativo y no constituye asesoría financiera ni legal. Los programas y las condiciones de los préstamos cambian con frecuencia.
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