¿Se Puede Financiar una Casa de Tres Familias en Pawtucket? Qué Verificar Antes de Visitarla
En resumen
¿Un precio acordado significa que una casa de tres familias en Pawtucket va a financiarse? No. En una propiedad de tres o cuatro unidades comprada con financiamiento FHA, las rentas que asigna el tasador tienen que cubrir el pago mensual, así que un precio que ambas partes aceptaron todavía puede no pasar la prueba del prestamista.
¿Por qué un precio acordado no significa que el préstamo vaya a aprobarse?
El precio es un acuerdo entre dos personas. El financiamiento es una prueba que el edificio tiene que pasar. Los compradores suelen enterarse de la diferencia tarde, casi siempre después de que la oferta ya fue aceptada.
En una propiedad de tres o cuatro unidades comprada con financiamiento FHA, el edificio tiene que ser autosuficiente. La regla de HUD es directa: se toma la renta de mercado que determina el tasador para todas las unidades, incluida la que usted piensa habitar, se multiplica por 75% y ese resultado tiene que cubrir su pago mensual completo: capital, intereses, impuestos, seguro y seguro hipotecario. El 25% que se descuenta es la reserva que HUD permite para vacantes y mantenimiento.
Dos cosas de esta regla sorprenden a la gente.
Primero, la regla usa la renta de mercado del tasador, no lo que los inquilinos pagan hoy. Los contratos con rentas por debajo del mercado no hacen fallar la prueba por sí solos, y una lista de rentas optimista tampoco la rescata.
Segundo, el lado de la renta lo fija el edificio, mientras que el lado del pago crece con el precio. Por eso existe un precio por encima del cual el edificio deja de ser autosuficiente. Por encima de ese precio, FHA queda fuera y el grupo de compradores se reduce a quienes usan préstamo convencional o pagan en efectivo, lo que cambia la demanda de la propiedad y no solo las opciones de un comprador.
Esta es una regla para propiedades de tres y cuatro unidades. No aplica a una casa de dos familias, y tampoco a una compra convencional con 25% de enganche, donde el prestamista evalúa el flujo de efectivo y la cobertura.
¿Qué decide el resultado: las rentas o la condición?
Con más frecuencia de lo que los compradores esperan, es la condición, porque la renta de mercado del tasador se construye sobre la condición. Un edificio que lleva mucho tiempo en las mismas manos y tiene rentas bajas suele tener cocinas y baños anticuados y pisos originales. Esas unidades se tasan con una renta de mercado menor que un comparable renovado al otro lado de la ciudad.
Por eso leo "las rentas están por debajo del mercado" como una señal y no como una ventaja automática. A veces sí es una ventaja. A veces significa que las unidades necesitan trabajo antes de poder cobrar más, y ese trabajo tiene que llegar antes que el aumento de renta.
La condición también funciona en sentido contrario. Un apartamento anticuado con precio de apartamento renovado tiende a quedarse vacío, y la vacante es un costo que nunca aparece en una lista de rentas.
¿Cuánto rentan realmente las unidades en Pawtucket?
Esto es lo que estoy viendo hoy en unidades de Pawtucket. Son mis propias cifras de trabajar este mercado, no un índice publicado:
- Un dormitorio: alrededor de $1,700 al mes
- Dos dormitorios: aproximadamente de $1,875 a $1,900
- Tres dormitorios: alrededor de $2,100
Mire la diferencia. Hay unos $400 al mes entre un dormitorio y tres dormitorios, así que el ingreso de una casa de tres familias depende casi por completo de la mezcla de tamaños de sus unidades. Una sola cifra de renta para toda la ciudad promedia justo lo que usted intenta medir.
La condición mueve estas cifras en ambas direcciones. Las unidades renovadas cobran más, y las anticuadas con el mismo precio tardan más en rentarse. Cuando evalúo una propiedad multifamiliar con un comprador, calculo con la condición real que tenemos enfrente y una renta realista, no con el mejor número que el edificio podría alcanzar en teoría. El mercado de alquiler decide lo que los inquilinos están dispuestos a pagar.
¿Qué debe preguntarle al oficial de préstamos antes de hacer una oferta?
Una preaprobación es el comienzo de la conversación, no el final. Cuando un comprador me entrega una, llamo al oficial de préstamos, porque quiero saber qué números se usaron para calificarlo:
- ¿Qué cifra de impuestos a la propiedad se usó? En un edificio multifamiliar no es un detalle menor, y en Rhode Island la cifra puede depender de si el dueño vive en el edificio.
- ¿Qué estimado de seguro del propietario se usó? El seguro de una casa de tres familias no es el de una casa de un piso, y un estimado bajo infla el poder de compra solo en el papel.
- ¿El comprador necesita un crédito para costos de cierre? Calificar para un precio y tener el dinero para cerrar son dos preguntas distintas. Si un crédito tiene que formar parte de la oferta, quiero saberlo antes de escribirla, no después de estar bajo contrato.
Estas conversaciones no son difíciles. Solo tienen que ocurrir temprano, para que las sorpresas aparezcan antes del contrato y no después.
¿Qué debe hacer antes de presentar la oferta?
Pida los documentos antes de la visita. Pídale al vendedor la lista de rentas con lo que los inquilinos realmente pagan, los contratos, el historial de pagos, doce meses de facturas de servicios, la factura de impuestos y los detalles del seguro, y confirme el estatus legal de cada unidad. Compare cualquier aumento de renta con el que cuenta frente a las unidades disponibles hoy, el costo de preparar una unidad para un nuevo inquilino, una vacante realista y las reparaciones que hay que hacer primero. Confirme con un abogado los límites de los contratos y la protección de inquilinos antes de incluir un aumento en sus cálculos.
Sea realista con la propiedad. Su aprobación define su poder de compra, y el mejor edificio dentro de ese rango puede necesitar pintura, pisos u otros trabajos cosméticos pequeños que puede hacer poco a poco mientras vive allí. Algunos compradores se alejan de buenas oportunidades porque un edificio no se veía bien en las fotos o no se mostró bien un sábado. Las reparaciones estructurales son otra conversación, y no algo que se deba asumir por accidente.
Envíeme la dirección. Envíeme una dirección o un número de MLS y le preparo los números de renta y financiamiento de ese edificio antes de que haga una oferta, no después. Llame o envíe un mensaje al (401) 426-4857.
Preguntas Frecuentes
¿La prueba de autosuficiencia de FHA aplica a todas las propiedades multifamiliares?
No. Aplica a propiedades de tres y cuatro unidades financiadas con FHA. No aplica a una casa unifamiliar, un condominio ni una casa de dos familias, y tampoco a la compra convencional de un inversionista.
¿La prueba de FHA usa la renta actual de los inquilinos?
No. Usa la renta de mercado que determina el tasador para todas las unidades, incluida la que ocupará el comprador. Los contratos con renta por debajo del mercado no hacen fallar la prueba por sí solos, y las rentas optimistas no ayudan a pasarla.
¿Pueden el vendedor y el comprador acordar un precio que el prestamista no apruebe?
Sí. El precio es un acuerdo entre las partes, y el financiamiento es otra prueba que la propiedad tiene que pasar. En una propiedad de tres o cuatro unidades, las rentas y el pago mensual tienen que coincidir o los términos tienen que cambiar.
¿Por qué la renta mediana de toda la ciudad no sirve como guía para un edificio?
La mediana de la ciudad mezcla todos los tamaños y condiciones de apartamentos en un solo número. El ingreso de un edificio específico depende de cuántos dormitorios tiene cada unidad y de la condición de esas unidades.
¿Qué debe preguntar un comprador al oficial de préstamos antes de hacer una oferta por una propiedad multifamiliar?
Qué cifras de impuestos a la propiedad y de seguro del propietario se usaron para calificarlo, y si necesita un crédito para costos de cierre. Esas respuestas cambian tanto el pago mensual como el dinero que se necesita al cierre.
¿Está comprando una propiedad de dos a cuatro unidades?
¿No sabe si ese edificio va a financiarse?
Envíeme la dirección o el número de MLS y le preparo los números de renta y financiamiento de ese edificio antes de que haga la oferta. En español o en inglés.
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