¿Cómo se Calculan los Costos de Cierre? Guía Completa para Compradores de Vivienda
TL;DR
Los costos de cierre son las tarifas y gastos prepagados que los compradores pagan para finalizar la compra de una vivienda. Por lo general, representan entre el 2% y el 5% del precio de compra, dependiendo del préstamo, la ubicación y el prestamista. Comprender cómo se calculan los costos de cierre puede ayudar a los compradores a preparar un presupuesto más preciso y evitar sorpresas el día del cierre.
¿Qué Son los Costos de Cierre?
Muchos compradores primerizos pasan meses ahorrando para el enganche, solo para descubrir que existen gastos adicionales que deben pagarse al momento del cierre. Estos gastos se conocen como costos de cierre y cubren los servicios necesarios para completar la compra de la vivienda y transferir legalmente la propiedad.
Los costos de cierre son independientes del enganche y generalmente se pagan el día en que se completa oficialmente la compra de la vivienda. Dependiendo de tu financiamiento, algunos costos pueden pagarse por adelantado, mientras que otros pueden negociarse o incluirse en el préstamo si el prestamista lo permite.
En Rhode Island, Massachusetts y Connecticut, los costos de cierre varían según el precio de la propiedad, el programa hipotecario, los impuestos locales y los profesionales involucrados en la transacción. Comprender estos gastos con anticipación ayuda a los compradores a prepararse financieramente y avanzar en el proceso de cierre con mayor confianza.
¿Qué Gastos Componen los Costos de Cierre?
Los costos de cierre están compuestos por diferentes tarifas, cada una de las cuales cumple una función específica durante el proceso de compra de una vivienda.
Algunos de los costos de cierre más comunes incluyen:
- Tarifas de originación del préstamo
- Gastos de tasación
- Costos de inspección de la vivienda
- Tarifas del informe de crédito
- Tarifas de búsqueda de título
- Seguro de título
- Honorarios de abogados, cuando corresponda
- Tarifas de registro
- Gastos de agrimensura, si son requeridos
- Primas de seguro hipotecario para ciertos tipos de préstamos
- Tarifas de depósito en garantía o liquidación
Además de las tarifas por servicios, a menudo se requiere que los compradores paguen por adelantado ciertos gastos futuros relacionados con la vivienda.
Estos gastos prepagados comúnmente incluyen:
- Prima del seguro de vivienda
- Impuestos sobre la propiedad
- Intereses hipotecarios prepagados diarios
- Depósitos iniciales en la cuenta de depósito en garantía
Aunque estos gastos prepagados se pagan al momento del cierre, no son tarifas del prestamista. En cambio, ayudan a garantizar que los impuestos y el seguro estén debidamente financiados después de convertirse en propietario de la vivienda.
Debido a que cada transacción es diferente, tus costos de cierre finales pueden variar de los de otro comprador que adquiera una vivienda similar.
¿Cómo Se Calculan los Costos de Cierre?
Los costos de cierre no se determinan mediante una sola fórmula. En cambio, se calculan utilizando varios factores específicos de cada transacción.
Estos factores generalmente incluyen:
- El precio de compra de la vivienda
- El monto del préstamo
- El programa hipotecario
- El prestamista que elijas
- La ubicación de la propiedad
- Los impuestos locales y las tarifas de registro
- Los cargos de la compañía de títulos o del abogado
- Si se compran puntos para reducir la tasa de interés
En términos generales, los compradores pueden esperar que los costos de cierre totales estén entre el 2% y el 5% del precio de compra de la vivienda.
Por ejemplo:
| Precio de la Vivienda | Costos de Cierre Estimados (2%-5%) |
|---|---|
| $300,000 | $6,000 – $15,000 |
| $400,000 | $8,000 – $20,000 |
| $500,000 | $10,000 – $25,000 |
| $600,000 | $12,000 – $30,000 |
Estas cifras son únicamente estimaciones. Tu prestamista proporcionará un Loan Estimate personalizado al principio del proceso hipotecario, detallando los costos previstos según tu préstamo y compra específicos.
Más adelante, antes del cierre, recibirás un Closing Disclosure, que proporciona el desglose final de todos los cargos que pagarás al momento de la liquidación.
Revisar cuidadosamente ambos documentos ayuda a garantizar que no haya sorpresas inesperadas antes del día del cierre.
¿Pueden los Compradores Reducir sus Costos de Cierre?
Aunque algunos costos de cierre son fijos, otros pueden negociarse o reducirse dependiendo de las circunstancias de tu compra.
Algunas estrategias que pueden ayudar a reducir tus gastos de bolsillo incluyen:
- Negociar concesiones del vendedor
- Comparar las tarifas de diferentes prestamistas
- Comparar servicios de títulos cuando esté permitido
- Aprovechar incentivos de constructores en viviendas de nueva construcción
- Solicitar programas de asistencia para compradores primerizos
- Utilizar créditos del prestamista a cambio de una tasa de interés ligeramente más alta
En algunos mercados, los vendedores pueden aceptar contribuir a los costos de cierre del comprador como parte de las negociaciones de compra. Esto puede ser especialmente útil para compradores primerizos que tienen suficientes ahorros para el enganche, pero necesitan asistencia adicional para cubrir los gastos iniciales.
Tu agente inmobiliario y prestamista pueden ayudarte a comprender qué estrategias pueden estar disponibles según tu programa de préstamo y las condiciones del mercado local.
Cómo Prepararte para el Día del Cierre
Una de las mejores maneras de reducir el estrés durante el proceso de compra de una vivienda es saber exactamente qué necesitarás antes de que llegue el cierre.
Unas semanas antes de la liquidación, recibirás tu Closing Disclosure final, que muestra el monto exacto que necesitarás llevar al cierre. Este documento incluye tu enganche, costos de cierre, gastos prepagados, créditos y cualquier ajuste negociado durante la transacción.
Antes del cierre, los compradores deben:
- Revisar cuidadosamente su Closing Disclosure.
- Hacer preguntas sobre cualquier tarifa que no reconozcan.
- Confirmar las instrucciones para los fondos certificados o la transferencia bancaria.
- Evitar realizar compras grandes o abrir nuevas cuentas de crédito.
- Mantener una comunicación constante con su prestamista, abogado y agente inmobiliario.
La preparación permite que los compradores se concentren en la emoción de convertirse en propietarios en lugar de preocuparse por sorpresas financieras inesperadas.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto cuestan los costos de cierre al comprar una vivienda?
La mayoría de los compradores pagan entre el 2% y el 5% del precio de compra de la vivienda, aunque el monto exacto depende del programa de préstamo, el prestamista, la ubicación y la propiedad.
¿Los costos de cierre están incluidos en el enganche?
No. Los costos de cierre son independientes del enganche y se pagan adicionalmente al monto que aportas para comprar la vivienda.
¿Puede el vendedor pagar mis costos de cierre?
En muchos casos, sí. Los vendedores pueden aceptar contribuir a los costos de cierre mediante concesiones negociadas, dependiendo del tipo de préstamo y de los términos del contrato de compra.
¿Cuándo sabré exactamente cuánto serán mis costos de cierre?
Tu prestamista proporciona un Loan Estimate inicial poco después de solicitar la hipoteca. Antes del cierre, recibirás un Closing Disclosure que muestra el monto final que deberás pagar.
¿Se pueden financiar los costos de cierre dentro de la hipoteca?
Algunos programas de préstamos permiten financiar ciertos costos de cierre, mientras que otros requieren que se paguen al momento del cierre. Tu prestamista puede explicarte las opciones disponibles para tu préstamo específico.
By Alex Parmenidez, Broker Associate | Coldwell Banker Realty
Alex Parmenidez | Broker Associate Licensed in RI, CT, & MA | Coldwell Banker Realty
196 Waterman St, Providence, RI 02906
C: (401) 426-4825 | O: (401) 351-2017
Check out this article next
How Are Closing Costs Calculated? A Complete Guide for Homebuyers
Closing costs are the fees and prepaid expenses buyers pay to finalize a home purchase. They typically range from 2% to 5% of the home's…
Read Article
